BGH-Urteile

Ausschluss Kündigung in Formularmietvertrag Urteil Az VIII ZR 379/03  s.a. Urteil vom 22.12.2003

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.
Erneut wird die interessante Möglichkeit für die Mietvertragsparteien bestätigt, dass trotz der nicht mehr bestehenden gesetzlichen Regelung einer bestimmten Mietzeit (bis auf die sogenannten qualifizierten Zeitmietverträge für die zeitliche Begrenzung wegen anstehender Modernisierung, Eigenbedarf oder Aufnahme einer Pflegeperson) eine Bindung zulässig ist. Die Klausel im Vertrag lautete: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

Das Berufungsgericht hatte die Klausel noch als unwirksam angesehen, da es sich dabei um eine Verlängerung der Kündigungsfrist handele, dies aber nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sei.
Der BGH bekräftigt unter Berufung auf sein Urteil vom 22.12.2003 nochmals, dass die vertragliche Regelung nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt, da diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf verhindern soll. Da es sich aber nicht um eine Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters vor einer längeren Vertragsbindung handelt, ist kein Verstoß gegeben.

Der Unterschied dieses Sachverhaltes zu dem vorgenannten Urteil lag in der Tatsache, dass die Regelung als Formularklausel anzusehen war. Damit erfolgt eine Prüfung nach den Regeln der Allg. Geschäftsbedingungen gemäß § 307 BGB. Unter Berufung auf die gesetzlichen Vorstellungen im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 sollte die Möglichkeit eines Kündigungsausschlusses nicht untersagt werden. Wenn wie hier und unter Berücksichtigung einer eventuellen Benachteilung des Mieters als Verbraucher und Betroffener von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Verwendung einer Formularklausel beide Parteien gebunden werden, ist die Vertragsklausel wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Damit stellt sich für die vertragliche Gestaltung lediglich die Frage, ob eine Formularklausel, die nur den Mieter bindet, gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Der BGH hat dies nicht eindeutig erkennen lassen, so dass davon Abstand genommen werden sollte.

Die Regelung im Vertrag lautete: Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen ... (Küche 2, alle übrigen Räume 5 Jahre).

Das LG Frankfurt hatte die Formularklausel insgesamt für unwirksam gehalten, da sie wegen der Verkürzung der anerkannten Frist von drei auf zwei Jahre unangemessen sei und gegen § 307 BGB und § 309 Nr. 5 BGB analog verstoße. 

Der BGH bestätigt diese Rechtsauffassung. Die gesamte Klausel, die in einem Formularmietvertrag des hessischen Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer Landesverbandes gefunden hatte, ist damit unwirksam. Es fragt es sich, warum das Formular von der weithin bekannten Fristenregelung des Mustermietvertrages von 1976 des Bundesjustizministeriums abgewichen ist. Der BGH macht deutlich, dass die Regelung nicht auslegungsfähig ist dahingehend, ob nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit besteht. Vielmehr wird die Wortwahl als "starre" Fälligkeitsregelung verstanden, da die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber" keine andere Verständnismöglichkeit läßt.

Durch diese starre Verpflichtung wird dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt, so dass die Klausel unwirksam ist, da es nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters ist, die Mietsache in vertragsgemäßen geeignetem Gebrauch zu halten. Zwar ist diese Verpflichtung auf den Mieter übertragbar, auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Alles jedoch, was über die tatsächliche Renovierungsnotwendigkeit hinausgeht, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, da mehr gefordert wird, als der Vermieter selbst zu erfüllen hätte, hätte er weiterhin die gesetzliche Renovierungsverpflichtung selbst zu erfüllen. Der BGH sieht im vorliegenden Fall auch keine Möglichkeit, die Renovierungsverpflichtung zu erhalten, die dann anhand der Fristen des Mustermietvertrages abzuwickeln wäre, da dann eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel entstehen würde,  die nicht gewollt ist.

In der Auswirkung bedeutet die Entscheidung, dass der Mieter daher nicht verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es bedeutet weiter, dass aufgrund der gesetzlichen Systematik bei nicht vorhandener Schönheitsreparaturenregelung der Vermieter zur Durchführung verpflichtet ist. Dies kann wiederum zu Gunsten des Vermieters bedeuten, dass analog der Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum ein Möglichkeit bestände, eine Mietanpassung gemäß diesen Regelungen auszusprechen. Liegt also ein Mietvertrag vor, der zum einen eine die üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren reduzierende Frist enthält, und führt diese Regelung zu einer zwangsläufigen Renovierungsverpflichtung, ist die Klausel unwirksam mit der Rechtsfolge, dass es Sache des Vermieters ist, die Wohnung zu renovieren. Jede Vertragsklausel ist daher gesondert zu prüfen, ob eine starre Frist ohne Ausweichmöglichkeit vereinbart ist und ob die Klausel teilweise erhalten werden kann.

Flächendifferenz von mehr als 10 % Mangel der Mietsache 

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauuglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.

Der BGH hat nun auch diese seit langem erwartete Entscheidung gefällt und damit die Frage zugunsten des Mieters eindeutig beantwortet. Waren bisher Flächenabweichungen für den Vermieter nur für die Betriebskostenabrechnung soweit flächenbezogen abzurechnen von Bedeutung, so hat nach verschiedenen Land- und Oberlandesgerichten nunmehr der BGH bestätigt, dass eine Abweichung von mehr als 10% gegenüber dem im Mietvertrag angegebenen Wert einen Mangel bedeutet.

Der BGH läßt eine Möglichkeit offen, wenn die Parteien nachweisen, wie der Berechnungsmodus für den im Mietvertrag verwendeten Begriff "Wohnfläche" zu definieren sei. Möglich ist auch, dass die Parteien mit der Festschreibung im Mietvertrag eine feste Größe eben zur Streitvermeidung unabhängig von der tatsächlichen Größe vornehmen wollten. Im vorliegenden Fall wurde dies jedoch nicht weiter geprüft, so dass von dem Vortrag der Mieter in Bezug auf die ausgemessene Fläche ausgegangen wurde.

Wie OLG Dresden 1998, OLG Karlsruhe 2002, KB Berlin 2002, OLG Frankfurt 2003 und Teile der Literatur bestätigt nun auch der BGH einen Mangel, wenn die im Vertrag angegebene Fläche erheblich von der tatsächlichen Fläche abweicht. Eine Darlegung des Mieters, dass durch die Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, ist nicht erforderlich, da bei zu geringer Fläche nie die vertraglich vereinbarte Größe genutzt werden kann.

Es reicht aus, dass die Fläche als wesentliches Merkmal angesehen wird, da z. B. bereits in Vermietungsannoncen diese Angaben zu finden sind und der Mieter sie als wichtiges Vergleichsmerkmal heranzieht. Aufgrund dieser Vergleichbarkeitskriterien, der Heranziehung der Fläche bei Abrechnungen und Mieterhöhung, kann dem Mieter ein unmittelbarer Schaden entstehen.

Die Grenze von 10% als Erheblichkeitskriterium wird mit den bereits vorhandenen gerichtlichen Entscheidungen bei Errichtung bzw. Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gleich gezogen, die der BGH bereits 1997 bei einer Unterschreitung von 10% anerkannt hatte. Eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze erkennt der BGH für das Mietrecht nicht, zumindest nicht bei einer Flächendifferenz von 10%.

Damit hat der BGH eine deutliche Grenze gezogen, die vielen Mietverträgen als jederzeit durch den Mieter heranzuziehender Anspruch innewohnt. Jeder Mietvertrag, der eine Wohnflächenangabe enthält, berechtigt den Mieter bei entsprechender Abweichung zu einer Minderung. Diese Minderung ist nicht durch die bisherige Duldung beschränkt, da im vorliegenden Fall die Aufrechnung mit in der Vergangenheit überzahlter Mieten für einen Zeitraum von zwei Jahren als berechtigt zugelassen wurde. Im Einzelfall ist daher nur eine Verwirkung oder Verjährung nach den gesetzlichen Vorschriften zu prüfen. Im Einzelfall kann zudem die Bedeutung der Bezeichnung "Wohnfläche" für den einzelnen Vertrag und der tatsächliche Berechnungsmodus zu prüfen sein. Da der BGH andeutet, dass unter 10% möglicherweise die Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht anders als im Bau- und Kaufrecht zu bewerten ist, dürfte bei geringeren Abweichungen kein Mangelanspruch bestehen.