BGH-Urteile

Zu niedrig erstmalig vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung 

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

Mit diesem Tenor hat der BGH entgegen der bisherigen Rechtsprechung der Untergerichte in bestimmten Fällen dem Vermieter keine Schuld zugewiesen, wenn die zu gering angesetzten Vorauszahlungen offensichtlich nicht gewollt als Täuschung vorgesehen waren.

Der Wohnraummietvertrag wies bei einer Grundmiete von DM 1.690,00 eine Betriebskostenvorauszahlung von DM 200,00 für Betriebs- und Heizkosten aus. Die erste Abrechnung, die für zwei Jahre gleichzeitig erstellt wurde, wie Nachzahlungsbeträge von jeweils knapp über DM 3.000,00 aus. Da der Mieter nicht zahlte, wurde er auf Zahlung verklagt.

Das Berufungsgericht hatte noch die Ansicht vertreten, dass der Vermieter verpflichtet sei, überschlägig so zu kalkulieren, dass die Vorauszahlung in etwa kostendeckend sei. 

Wenn er eine seriöse Vorabkalkulation unterlasse, mache er sich im Sinne vorvertraglichen Fehlverhaltens schadensersatzpflichtig. Als Toleranzgrenze wurde durch das Berufungsgericht ein Wert von 40% angegeben, um den die tatsächliche Abrechnung die Vorauszahlungen überschreiten dürfe. Werde dieser Wert überschritten, erfolgt die Gesamtbefreiung von der Nachzahlung.

Dies hat der BGH anders gesehen. Er stellt darauf ab, dass es den Parteien grundsätzlich frei steht, in welcher Höhe Vorauszahlungen vereinbart werden, da ja auch ganz davon abgesehen werden kann. Dieses Kreditierungsrecht bis zu einer späteren Abrechnung kann daher auch nicht ausreichende Vorauszahlungen erlauben, da der Begriff nur bedeuten soll, dass man später diese Beträge gutzuschreiben habe.

Der Vermieter muss daher weder kalkulieren noch kostendeckend angeben, zumal auch einige Kosten vom Verbrauch abhängig und daher nicht kalkulierbar sind.

Wenn der Vermieter die Angemessenheit der Vorauszahlung nicht ausdrücklich zugesichert hat, mithin selbst besondere Umstände gesetzt hat, um den Mieter zu täuschen, liegt keine Pflichtverletzung vor.

Betriebskostenabrechnung und Eigentumswechsel Urteil vom 03.12.2003 Az VIII ZR 168/03

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

Der Mieter hatte gegen den neuen Eigentümer Klage auf Auszahlung eines von der Hausverwaltung des Voreigentümers errechneten Guthabens der Betriebskostenabrechnung erhoben.

Der BGH stellt zwar klar, dass der Anspruch des Mieters erst mit der Abrechnungsvorlage fällig wird, damit auch in die Eigentümerschaft des Erwerbers fallen kann. Aus Gründen der Rechtsklarheit ist dies jedoch nachrangig, so dass es alleine darauf ankommt, welcher Abrechnungszeitraum zum Eigentumswechsel bereits abgelaufen war. Das strikte Festhalten am Fälligkeitsprinzip würde Abrechnungen wegen Informationsdefiziten erschweren und die erhaltenen Vorauszahlungen an den früheren Eigentümer nicht berücksichtigen.

Die Formulierung im Mietvertrag:

 „Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar“ ist mangels hinreichender Anknüpfungspunkte unwirksam. Durch die Unsicherheit, welche bereits enthalten und welche möglicherweise zu berücksichtigen sind, ist das Transparenzgebot der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verletzt. Dies gilt zumindest, wenn mit dieser Klausel allgemein gestiegene und bereits umgelegte Betriebskosten erhöht werden sollen.

Der BGH macht eine Ausnahme für neu eingeführte Betriebskosten, was sich vorliegend auf die Kosten für den Aufzug bezog. Da diese von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfasst, andererseits jedoch bereits in der II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und zum Zeitpunkt der erstmaligen Umlage enthalten waren, ist die Neuumlage zulässig.