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BGH Urteil

Tatsächliche Fläche bei Abrechnung maßgeblich

Neutral
Aktenzeichen: VIII ZR 220/17
Urteil vom: 30.05.2018

Soweit Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgeblich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.05.2018 (Az. VIII ZR 220/17) erstmals entschieden. 

Unabhängig von einer im Mietvertrag vereinbarten Größe der Mietsache müsse der Vermieter im konkreten Fall für seine Heizkostenabrechnung auf Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abrechnen. 

Der Bundesgerichtshof nimmt zu seiner Rechtsprechung Stellung, nach der eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung enthalte. Daher könne ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der gesetzlichen Erheblichkeitsschwelle dann gegeben sein, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege.

Diese subjektive Beurteilungsgrundlage gelte allerdings nicht für  eine spätere Mieterhöhung, wie der Bundesgerichtshof bereits Ende des Jahres 2015 entschieden hatte. Maßgeblich sei alleine die tatsächliche Größe der Wohnung, weil nach dem Willen des Gesetzgebers alleine  der objektive Wohnwert maßgeblich sein solle. 

Selbiges gelte für die Betriebskosten, sofern und soweit sie nach der Wohnfläche abzurechnen seien. Dazu zählten nach den gesetzlichen Regelungen zu einem bestimmten Prozentsatz auch die Heizkosten, die also nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach Parteivereinbarungen abzurechnen seien. 

Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei, erfordere eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt würden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit fielen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

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