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BGH Urteil

Umfassende Einsicht in Belege der Betriebskostenabrechnung

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 118/19
Urteil vom: 09.12.2020

Bis zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2020 (Az. VIII ZR 118/19) war streitig, ob der Mieter neben einer Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege auch Einsicht in die entsprechenden Zahlungsbelege des Vermieters nehmen kann.

Belegeinsicht kann umfassend verlangt werden

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit der vorgenannten Entscheidung bejaht. Rechtsfolge einer nicht erteilten Einsicht in die Zahlungsbelege ist demnach ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht des Mieters hinsichtlich einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung gemäß § 242 BGB, solange der Vermieter die nicht vorab geschuldete Einsicht gewährt hat.

Erst mit beiden Belegen - also neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege - werde der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedürfe es dabei nicht, es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Dies erstrecke sich auch darauf, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe.

Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, könne das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein.

Einsichtsrecht gilt für Abfluss- und Leistungsprinzip

Das gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip abrechnen oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwende. Denn das Einsichtsrecht erstrecke sich auf sämtliche vorhandenen Zahlungsbelege.'

Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel (bei Rechnungen Dritter also die Bezahlung dieser Rechnungen durch den Vermieter) abstelle, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankomme, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.


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