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BGH Urteil

Härtefallwiderspruch ist in der Regel durch gerichtliches Gutachten zu beweisen

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 6/19
Urteil vom: 28.04.2021

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 6/19) näher zum Thema ausgeführt, wie sich das erkennende Gericht verhalten muss, wenn der Mieter im Rahmen einer gegen ihn gerichteten Räumungsklage Arztatteste für den Beweis einer sozialen Härte als Widerspruch gegen die Kündigung vorlegt. Reicht dies für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses aus?

Sachverhalt

Im zu entscheidenden Sachverhalt wurde der Mietvertrag bereits im Jahr 1986 mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossen. Der klagende Vermieter wurde im Jahr 2012 Eigentümer und kündigte im Jahr 2017 wegen Eigenbedarf. 

Der Mieter widersprach der Kündigung wegen sozialer Härte und räumte die Wohnung nicht. Das vorinstanzliche Landgericht urteilte auf Grundlage vorgelegter Atteste, dass der Mieter auf Grund seines Widerspruchs eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen könne, da „die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen.“.

Die vom Mieter im Rechtsstreit vorgelegten Facharztatteste bescheinigten ihm Räumungsunfähigkeit, weil er nur Gegenstände bis 10kg heben könne und unter Depressionen leide.

Bei Bestreiten der Härte durch den Vermieter ist Sachverständigengutachten einzuholen

Der Bundesgerichtshof folgt der Ansicht des Landgerichts nicht.

Das Landgericht habe die Bewertung, dass der Mieter die Wohnung nicht räumen könne, nicht alleine auf Grundlage der vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu Umfang und Auswirkungen der Erkrankung des Mieters vornehmen dürfen.

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Von einem Mieter, der geltend mache, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, könne als medizinischem Laien über die Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen.

Allerdings habe der Vermieter mehrfach unter Verweis auf die Beweislast des Mieters die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Mieter habe die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankungen zu bringen.

Das Berufungsgericht hätte daher mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein entsprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen.

Dabei seien nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen. Erst dies versetze den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu machen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Es sei auch zu beachten, dem Erlangungsinteresse des Vermieters mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie den angezeigten Stellenwert einzuräumen.

Der Rechtsstreit wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen.


Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

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