Höhe des Schadensersatzes bei Grundstückskauf und Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes

Amtlicher Leitsatz Nr. 2

"Der Käufer, der von dem Verkäufer im Rahmen des kleinen Schadensersatzes gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts der Kaufsache verlangt, kann jedenfalls dann nicht auf wesentlich geringere Mängelbeseitigungskosten verwiesen werden, wenn der Mangel damit nicht ohne Zweifel behoben werden kann."

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.05.2023, Az. V ZR 134/22

Sachverhalt

Im konkreten Fall hatte der Kläger von der Beklagten einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Dachgeschoss gekauft. Mit beurkundet wurde ein Exposé, wonach eine Maisonette mit zwei Ebenen angeboten war. Nach Kaufvertragsabschluss wurde die Baugenehmigung aber mit der Nebenbestimmung erteilt, dass der Spitzboden nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden dürfe.

Der Kläger verlangte zunächst erfolglos Nacherfüllung und im Anschluss Schadensersatz wegen des sich aus der eingeschränkten Baugenehmigung ergebenden Minderwerts der Wohnung.

Ersatz des mangelbedingten Minderwerts auch bei geringen Beseitigungskosten möglich 

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Käufer bei dem sog. kleinen Schadensersatz entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der entstehenden Mangelbeseitigungskosten verlangen könne. 

Bei Wahl des Ersatz des Minderwerts (wie hier) sei der Anspruch auf Ausgleich des Wertunterschiedes zwischen mangelbehafteter und mangelfreier Sache gerichtet. Dieser Anspruch bestünde auch dann, wenn die Beseitigungskosten weniger als die Hälfte des Minderwerts der Sache ausmachten. 

Maßgeblich sei nämlich, dass die nicht erfolgte Nacherfüllung ausgeglichen werden solle und dass der Mangel hier aber durch entsprechende Tätigkeiten nicht ohne Zweifel behoben werden konnte.