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BGH Urteil

Formelle Anforderungen an Abrechnungen in großen Wohnanlagen

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 244/18
Urteil vom: 29.01.2020

Wird eine Betriebskostenabrechnung nach Fläche erstellt, ist diese auch dann formell ordnungsgemäß, wenn dort die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Mieterseite angegeben sind. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2020 (Az. VIII ZR 244/18) muss die Fläche auch dann nicht näher erläutert werden, wenn einzelne Positionen auf Grundlage unterschiedlicher Gesamtflächen abgerechnet werden. 

Die beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Dresden, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin für die Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 wiesen Nachforderungen in Höhe von insgesamt 1.166,21 € aus.  

Es genüge für eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspräche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen wurden, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: 

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und 
  • der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. 

Dabei sei eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs bzw. Umlageschlüssels nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei.

Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich. Etwas Anderes gelte auch nicht deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt habe, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt worden seien. Auch insoweit genüge aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden sei.

Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetze gehörten gerade nicht zu den formellen Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, sondern seien eine inhaltliche Frage. 

Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden seien, beträfen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, sondern seien eine inhaltliche Frage.

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