Gewerbemietrecht: Kappung für Instandsetzungsklausel

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB

BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11

In einem Gewerberaummietvertrag für eine Mietfläche in einem Einkaufszentrum war folgende Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung enthalten:

"Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen, werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV aufgeführten Kosten auf die Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies Kosten für:
- Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung ...
- Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen, ...
- die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs, ...
- Stromversorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsflächen einschließlich der Instandhaltung der Stromversorgungsanlagen".

Der Mieter akzeptiert seine Beteiligung an den Instandhaltungs- und Wartungskosten in Bezug auf Gemeinschaftsflächen nicht.

Der BGH sieht die Klausel nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB als den Mieter benachteiligend und somit unangemessen an, soweit er anteilig nach der von ihm gemieteten Fläche ohne Begrenzung der Höhe nach die Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums und seiner Gemeinschaftsanlagen sowie der Instandhaltung der im Einzelnen aufgeführten Anlagen tragen soll. Dies weicht erheblich vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags ab.
Grundsätzlich können bei der Gewerberaummiete formularmäßig Kosten abgewälzt werden, soweit sie sich auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Der BGH sieht aber eine Grenze der zulässigen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dann, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Das können bereits bei Mietbeginn vorhandene Mängel sein, auch Schäden von Dritten, für die er nicht verantwortlich ist.