BGH Urteil

Wohraumkündigung durch den Vermieter

Neutral
Aktenzeichen: VIII ZR 292/15
Urteil vom: 10.05.2017

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 10.05.2017 (Az. VIII ZR 292/15) die Voraussetzungen herausgearbeitet, unter denen der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach der allgemeinen Vorschrift des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kündigen kann. Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Im vorliegenden Fall will der klagende Vermieter das Mehrfamilienhaus, in dem auch die Wohnung des beklagten Mieters gelegen ist, zunächst sanieren und dann zur Schaffung einer Einrichtung mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung nutzen. Der Kläger begründete die Kündigung zunächst mit der sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, machte also geltend, dass das Grundstück ansonsten wirtschaftlich nicht angemessen verwertet werden könnte.

Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung als unwirksam angesehen. Die Verwertungskündigung sei nicht einschlägig. Diese setze voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, also in erster Linie der Vermietung und Veräußerung, gehindert sei. Der Kläger erwarte jedoch nach eigenen Angaben nicht, dass nach der Sanierung höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern wolle das Gebäude dem gewünschten sozialpolitischen Zweck zuführen. Es fehle die wirtschaftliche Verwertungsabsicht.

In Betracht kam daher nur die Generalklausel für eine wirksame Vermieterkündigung. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen mietvertraglichen Interessen erforderlich sei. Der konkrete Fall sei dem gesetzlich geregelten Tatbestand der Verwertungskündigung zumindest vergleichbar, was hier zu berücksichtigen sei. Daher sei die erforderliche Gewichtigkeit der abzuwägenden Interessen daraus abzuleiten.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses müsse also für den Kläger einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Diese Schwelle sei im vorliegenden Fall jedoch nicht erreicht, zumal die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht gefährdet werde. 

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