Fiktive Schadensberechnung bei Mängeln nach Immobilienkauf

Kann der Käufer einer Immobilie von dem Verkäufer Schadensersatz für einen Mangel verlangen und die Forderung auf Grundlage der voraussichtlich entstehenden, aber noch nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten berechnen? 

Kaufvertragsrecht: Schadensersatzanspruch ohne Vorleistung

Ja. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 12.03.2021 bejaht (Az. V ZR 33/19). Im konkreten Fall verlangte der Käufer einer Eigentumswohnung vom Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung, da diese konkrete Schadensursache nicht von der kaufvertraglichen Sachmängelhaftung ausgeschlossen war. 

Wie der Bundesgerichtshof sich entscheiden würde, war bislang offen, da im Jahr 2018 für das Werkvertragsrecht eine Abkehr von dieser Berechnungsmethode für den Schadensersatz stattgefunden hatte (Urteil vom 22.02.2018,Az. VII ZR 46/17). 

Im Kaufvertragsrecht muss der Käufer also nicht mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten. Die Dispositionsfreiheit des Geschädigten zähle für Sachschäden zu den anerkannten Grundsätzen im Schadensersatzrecht. Im Werkvertragsrecht dagegen wurde damals entschieden, dass die fiktive Berechnung zu einer Überkompensation führen könne, wenn der Schaden am Ende so belassen werde. Daher können werkvertraglich regelmäßig nur die tatsächlichen Kosten nach Abschluss der Arbeiten verlangt werden. 

Praktische Gründe sprechen für die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass der Immobilienkäufer neben der Kaufpreisfinanzierung oft nicht in der Lage sein wird, die Kosten der Mängelbeseitigung vorzustrecken. In vielen Fällen könne er auch ein anerkennenswertes Interesse daran haben, die Behebung der Mängel auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. 

Anhand der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten könne der Schadensersatz zudem relativ verlässlich und vorhersehbar bemessen werden. Die Schadensabwicklung werde damit erheblich erleichtert und für den Rechtsverkehr vorhersehbar ausgestaltet. 

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