Nebenkosten: Formelle Anforderungen verringert

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 93/15) die Anforderungen an den Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für den Fall gelockert, dass Kosten auf mehrere Gebäude umgelegt werden müssen. 

Dies betrifft beispielsweise Fälle, in denen dem Vermieter seinerseits Betriebskosten von einem Dritten einheitlich für eine größere Wohnanlage in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von diesem Dritten eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude der Abrechnungseinheit vorgenommen wurde.

Im entschiedenen Sachverhalt hatte der Vermieter die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden abgerechnet. Bei  den Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr  bestand die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Der Vermieter ging daher bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Dieser Rechenschritt ist auf den Nebenkostenabrechnungen für die Mieter nicht ersichtlich, vielmehr erscheint nur der von dem Vermieter für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag.

Dies ist in formeller Hinsicht ausreichend, der Bundesgerichtshof hat seine bisherige dahingehende Rechtsprechung  unter Abwägung der berechtigten Interessen von Vermieter und Mieter geändert. Er hat dabei berücksichtigt, dass sich der Verwaltungsaufwand für den Vermieter in vertretbaren Grenzen halten muss.

Er führt allgemein aus, dass eine Betriebskostenabrechnung dann formell wirksam ist, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Bisher war nach seiner Rechtsprechung aber auch der Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten sog. bereinigten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind.

Das Gericht betont, dass an die Abrechnung der Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sein dürften.  Ohnehin könne der Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren, da die Einzelbeträge einer Kostenposition nicht angegeben werden müssten, sondern nur der jeweilige Gesamtbetrag.

Dem Mieter gehe es darum, die Kosten getrennt nach unterschiedlichen Kostenarten zusammengestellt zu erhalten und darüber informiert zu werden, auf welche Weise der auf ihn entfallende Kostenteil ermittelt worden ist und welche Beträge im Abrechnungsjahr auf ihn entfallen. So könne er überprüfen, ob er Anlasse sehe, die Kosten durch Einsicht in die Belege zu prüfen.  Nur durch diese Einsicht könne der Mieter feststellen, ob die sog. bereinigten Gesamtkosten zutreffend durch den Vermieter ermittelt wurden, dies sei aber eine Frage der materiellen Richtigkeit.