Verspätete Heizkostenabrechnung: Zahlungspflicht

Mieter müssen Heizkostenabrechnungen des Vermieters auch dann zahlen, wenn der Vermieter erst nach der mietvertraglich vereinbarten Frist abrechnet. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 152/15) entschieden, dass einer dahingehenden Vertragsklausel keine Ausschlusswirkung beizumessen ist.

Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses die vorformulierte Regelung: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangenen Heizperiode abzurechnen.“ Die beklagten Mieter hatten die Nachzahlung verweigert, weil die Nachforderung erst am 30. Oktober durch den Vermieter übermittelt worden war.

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass die vereinbarte Abrechnungsfrist bei diesem Sachverhalt nur zwei Monate beträgt (Abrechnungszeitraum bis Ende April) und daher eine für den Mieter günstige Regelung darstelle. Denn sie gewährleiste in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung angefallener Heizkosten und vermeide dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen. Die gesetzliche Regelung gibt vor, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Das Gericht ist aber der Ansicht, dass die gesetzliche Regelung einer Verkürzung der Abrechnungsfrist zugunsten des Mieters nicht entgegensteht.

Allerdings legt der Bundesgerichtshof die konkrete mietvertragliche Regelung mit der kurzen Abrechnungsfrist dahingehend aus, dass damit keine Ausschlussfrist von den Parteien gewollt war. Es sei allein die Rede davon, dass bis spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahre, mit Nachforderungen ausgeschlossen sei.   

Würde man dem Vermieter die Möglichkeit nehmen, die Nachforderung nach Ablauf der verkürzten Frist nicht mehr geltend machen zu können, führe dies zu einer die Belange des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht dem Verständnis redlicher Vertragsparteien entspreche. Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr existiere, bestehe kein Anlass, ohne Kompensation dem Mieter auch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuldeten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist abrechnet.