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BGH Urteil

Kein Widerspruch gegen ordentliche Kündigung nach Schonfristzahlung

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 323/18
Urteil vom: 01.07.2020

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) zwei wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit der Mieterseite gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen. 

§ 574 BGB: Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen

Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das entspricht der geltenden Rechtslage. 

§ 574 BGB: Kein Widerspruch möglich 

Allerdings gilt nach dem Bundesgerichtshof weiter wie folgt:

  1. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.
  2. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht auch dann nicht, wenn innerhalb der sog. Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB der Mietrückstand vollständig gezahlt wird.

Ordentliche Kündigung bleibt auch bei Nachzahlung bestehen

Der Bundesgerichtshof hatte thematisch passend bereits am 19.09.2018 entschieden (wir berichteten), dass bei Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung wirkungslos wird, die ordentliche Kündigung bleibt allerdings bestehen.  

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Das Landgericht hatte in der Vorinstanz ein Widerspruchsrecht der Mieterseite noch zulasten der Vermieterseite angenommen und ausgesprochen, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass entgegen der Auffassung des Landgerichts das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung nicht neu entstehen könne

Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, wolle der Gesetzgeber zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit schaffen, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können.  

Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses solle dem Mieter aber gerade nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Vertragsstörungen eingetreten seien.

Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebenenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. 

Auch sonst bestünden keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, wegen einer nachträglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte.

>> Zum Volltext des Urteils

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