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BGH Urteil

Mieterhöhungserklärung bereits nach abgeschlossener Teilmodernisierung möglich

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 5/20
Urteil vom: 28.04.2021

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere zeitlich nacheinander folgende Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. Dies gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 5/20) auch dann, wenn alle Maßnahmen in einem einheitliche Schreiben angekündigt worden sind.

Ankündigungsschreiben mit umfangreichen Maßnahmen

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen zusammen angekündigt und in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Nach einer Mieterhöhung, zu deren Zeitpunkt die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert waren, zahlten die Mieter unter Verweis auf den fehlenden Abschluss die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt.

Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der erhöhten Miete.

Abgeschlossene Teilmaßnahme: Wenn keine Bauabstimmung erforderlich

Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. So liege der Fall hier, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den bereits ausgeführten Maßnahmen trennbar sei. Sie seien hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedürfe. Da die Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitierten, sei es nicht unangemessen, sie  an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

Etwas anderes folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Die Ankündigung sei nämlich für die spätere Mieterhöhung nicht Voraussetzung. Auch ohne Ankündigung könne der Vermieter nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, lediglich die Frist, ab wann die erhöhte Miete geschuldet werden, verlängere sich von drei auf sechs Monate.

Es fehlten auch Anhaltspunkte wonach die Mieter die Ankündigung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte hätten verstehen können, dass erst nach vollständigem Abschluss aller Arbeiten eine Mieterhöhung in Betracht komme. Der Mieter sei auch ausreichend dafür geschützt, dass jede Erhöhungserklärung den gesetzlichen Voraussetzungen genügen müsse. 

Hier finden Sie den Volltext des Urteils.


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