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BGH Urteil

Mietpreisbremse: Höhere Vormiete meint nur Wohnraummiete

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 374/18
Urteil vom: 19.08.2020

Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB regelt mit der sog. Mietpreisbremse, dass in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Neumiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf. 

Wenn die zuvor vereinbarte Miete allerdings höher lag, ist diese nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich. Das gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.2020 (Az. VIII ZR 374/18) allerdings nur dann, wenn es sich beim dem Vormietverhältnis um ein solches über Wohnraum handelte. 

Vormiete meint immer nur Wohnraummiete

Im konkreten Fall konnte der Vermieter sich auch nicht darauf berufen, dass vor dem Gewerberaummietverhältnis, das zeitlich unmittelbar vor der Neuvermietung zuletzt bestand, ein Wohnraummietverhältnis vereinbart war. 

Vormiete meint nur die direkte zeitliche Vormiete

Nach dem Bundesgerichtshof sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB vielmehr dahingehend auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der direkte Mietvorgänger in Betracht komme. Dies ließe sich aus den Begründungen zum Gesetzgebungsverfahren ableiten. Darüber hinaus sei nach allgemeinem Sprachgebrauch mit „Vormieter“ regelmäßig der zeitlich letzte Vormieter gemeint und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal nutzte. 

Nutzungsänderung durch Vermieter führt zu Vertrauensverlust

Der Gesetzgeber habe mit der Regelung insbesondere neu erbaute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem Stichtag 01.10.2014 erbaut worden und damit nicht aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommen seien. 

Für den Fall einer gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter bei Einführung der Vorschrift im Jahr 2015 die erforderliche Investitionssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet wird, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren. 

Ein vergleichbares Vertrauen, könne jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und seine Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hatte, nicht für sich in Anspruch nehmen. 

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