Keine Mieterhöhung mit 20 Jahre altem Mietspiegel wegen formeller Unwirksamkeit

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2019 (Az. VIII ZR 340/18) unwirksam. 

Im konkreten Fall hatte der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel der Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 begründet. 

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass an die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete zwar im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Auch könne der Vermieter nach § 558a Abs. 4 S. 2 BGB einen veralteten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, wenn ein aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Aus dieser Regelung folge allerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Vermieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens heranziehen könne, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen worden sei.

Für die formelle Wirksamkeit eines Mietverhöhungsverlangens komme es darauf an, ob einem alten Mietspiegel noch ein Informationsgehalt entnommen werden könne. Dies sei jedenfalls bei einem zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richte, unterlägen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. So könnten etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung werden. Auch könne die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftretende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden.

Entsprechende Veränderungen könnten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines 20 Jahre nicht aktualisierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Dies führe dazu, dass es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehle und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens nicht getroffen werden könne.

Hinweis: Der Vermieter sollte in einem solchen Fall die ortsübliche Vergleichsmiete mit drei Vergleichswohnungen begründen.