Zwangsvollstreckung wegen Miete aus notarieller Unterwerfungserklärung

Die Mieter hatten sich im mit Urteil vom 14.06.2017 (Az. VIII ZR 76/16) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall auf Grund individualvertraglicher Vereinbarung notariell beurkundet unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterworfen. 

Die entsprechende notarielle Zwangsunterwerfungserklärung lautet: „Die Mieter … unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 € monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.“. Auf die vereinbare monatliche Miete zahlten die beklagten Mieter unter Berufung auf  angebliche Mängel der Wohnung einen Teilbetrag nicht, den der Vermieter sodann zwangsvollstreckt hat.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ergebe, weil es sich um eine beurkundete Unterwerfungserklärung über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffende Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten, handele. 

Die Unterwerfungserklärung sei auch keiner Mietsicherheit gleichzustellen. Bei einem Wohnraummietverhältnis wäre eine solche zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung von den Reglungen hinsichtlich der Kaution unwirksam. Die Unterwerfungserklärung biete dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit, sondern enthebe ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu verschaffen. 

Der Vermieter konnte daher die fehlenden Mietbeträge im Wege der sofortigen Zwangsvollstreckung beitreiben.