Ortsübliche Vergleichsmiete: Nur Neuvermietungen zu berücksichtigen?

Der Bundesgerichtshof nimmt mit Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 62/18) u. a. zu der Frage Stellung, wie die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab im Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich zu ermitteln ist. 

558 Abs. 2 Satz 1 BGB sehe vor, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmieten zu berücksichtigen seien. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzunehmen ist, sei aber in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es sei daher Aufgabe des Richters, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmieten zu achten. 

Ein angemessenes Verhältnis liege jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbeziehe. 

Im konkreten Fall wurden Vergleichswohnungen benannt und diesbezüglich gerichtlich ein Sachverständiger mit der Ermittlung beauftragt. Dieser hatte die ortsübliche Vergleichsmiete nur anhand von Neuvermietungen beurteilt, da aufgrund von Einwohnerschwund sanierte Wohnungen leer stünden. Neuvermietungen seien daher keine Preistreiber.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs reiche dies als Begründung nicht aus. Bestandsmieten seien dennoch zu berücksichtigen. Es sei auch unrealistisch, dass sich keine Bestandsmietverhältnisse finden ließen, bei denen in dem maßgeblichen Vierjahreszeitraum keine Erhöhungen stattgefunden hätten. 

Der Bundesgerichtshof setzt mit diesem Urteil die gesetzliche Vorgabe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für den Fall durch, dass der Mieter drei Vergleichswohnungen benannt hat, der Mieter die so ermittelte Vergleichsmiete bestreitet und daher durch das Gericht ein Sachverständiger beauftragt wird. Das Gericht muss jedoch darauf achten, dass es auf Grundlage des Gutachtens zu einer richtigen Bewertung gelangt.