Gewerbe: Rein verbrauchsabhängige Heizkostenumlage

Nach § 10 der Heizkostenverordnung können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.01.2019 (Az. XII ZR 46/18) entschieden. 

Die Parteien stritten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Praxisfläche von rund 360 m², der folgende Regelung enthielt: „Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …". 

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass § 10 HeizKV rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zulasse, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsähen. Bei Gewerberaummiete könnten daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. 

Im Mietvertrag ließen sich keine Hinweise darauf finden, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Vielmehr seien die Belange der Vermieterseite gewahrt, weil für bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestanden hätte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden könnten, während das Interesse der Mieterseite sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete. 

Eine ergänzende Vertragsauslegung komme nur bei einem Mietvertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweise. Das sei hier aber nicht der Fall. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten.