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BGH Urteil

Mieterhöhungsverlangen auch bei Benennung preisgebundenen Wohnraums formell ordnungsgemäß

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 236/18
Urteil vom: 18.12.2019

Ein Mieterhöhungsverlangen kann  nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 236/18) auch auf Vergleichswohnungen gestützt werden, die öffentlich gefördert bzw. preisgebunden sind.  

Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.  

Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, was also wie im konkreten Fall auf preisgebundene Wohnungen zutreffe.
 
Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.  

Dem Mieter sei es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handele und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei. 

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. 

Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. 

Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.  

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