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BGH Urteil

Kündigungssperrfrist bei mehreren Erwerbern

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 35/19
Urteil vom: 02.09.2020

Keine Kündigung, wenn bei bestehendem Mietverhältnis an mehrere Erwerber veräußert

Die Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB enthält unter anderem die folgende Kündigungsbeschränkung: Wurde vermieteter Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert, kann eine Kündigung durch die Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren ausgesprochen werden. Diese Beschränkung gilt allerdings unter anderem dann nicht, wenn die Erwerber derselben Familie angehören. 

Gilt die Kündigungsbeschränkung auch für geschiedene Eheleute?

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 02.09.2020 (Az. VIII ZR 35/19) zu entscheiden, ob Ehegatten auch dann derselben Familie angehören, wenn Sie getrennt leben oder geschieden sind und diese Frage bejaht

Im konkreten Fall lebten die Ehegatten als Erwerber im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch bereits getrennt, waren aber noch verheiratet. Zwei Jahre später erklärten die ehemaligen Ehegatten nach der Scheidung gegenüber den beklagten Mietern die Eigenbedarfskündigung, weil die Frau die Mietsache zusammen mit ihren beiden aus der Ehe stammenden minderjährigen Kindern und dem neuen Lebensgefährten benötige. 

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass der Eigenbedarf nur der Frau ausreichen würde, da bei einer vermietenden sog. Bruchteilsgemeinschaft dieser nicht bei allen Mitgliedern vorliegen müsste. 

Beide geschiedenen Ehegatten als Vermieter seien auch Mitglied einer „Familie“ im Sinne der Ausnahme des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Im Rahmen der 2013 neu geschaffenen Vorschrift solle nach dem Willen des Gesetzgebers auf  die Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung zurückgegriffen werden. 

Reichweite des prozessualen Zeugnisverweigerungsrechts als Maßstab

Als Anknüpfungspunkt für den Kreis der Familienangehörigen habe der Bundesgerichtshof bereits 2010 die Reichweite des prozessualen Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen herangezogen. Damit seien diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige. Hierunter fielen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt lebten, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen sei. Denn ein Ehegatte sei gesetzlich selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr bestehe.

Zum Volltext des Urteils.

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