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BGH Urteil

Erforschung der Ursache eines angezeigten Mangels stellt kein Anerkenntnis des Vermieters dar

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: XIII ZR 86/18
Urteil vom: 23.09.2020

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.09.2020 (Az. XIII ZR 86/18) entschieden, dass die auch umfangreichere Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. 

Mieter trägt Beweislast für das Vorliegen eines Mangels

Wolle ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm vorteilhafte Tatsache der Existenz dieses Mangels. 

Weil nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung bzw. Berechtigung zur Mietminderung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege. Das konnte ihm konkreten Fall jedoch nicht gelingen. 

Anerkenntnis des Vermieters nur im Ausnahmefall

Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden, keine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen zu wollen. 

Auch konkrete (bauliche) Maßnahmen zur Erforschung der Mangelursache durch den Vermieter könnten nur im Ausnahmefall dann als Anerkenntnis eines Mangels angesehen werden, wenn besondere Umstände des Einzelfalls darauf hindeuten, dass der Vermieter in Erfüllung einer vermeintlichen Gewährleistungspflicht gehandelt habe. Ein solches Anerkenntnis sei aber in der Regel schon deshalb schwierig anzunehmen, weil ein Gebäudeeigentümer ein generelles Erhaltungsinteresse daran habe, Hinweisen auf mögliche Mängel  nachzugehen.

Im konkreten Fall waren 4 Fliesen entfernt und die dahinter liegende Rigips-Wand zur Untersuchung geöffnet worden. Die Wand wurde mit Spachtelmasse wieder verschlossen und die Fliesen wieder angebracht. Diese Maßnahmen seien nur mit überschaubaren Aufwand verbunden gewesen und keinesfalls als Erfüllung einer Gewährleistungspflicht des Vermieters zu betrachten. 

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