BGH Urteil

Ausschluss Kündigung in Formularmietvertrag

Neutral
Aktenzeichen: VIII ZR 379/03
Urteil vom: 30.06.2004

Ausschluss Kündigung in Formularmietvertrag Urteil Az VIII ZR 379/03  s.a. Urteil vom 22.12.2003

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.
Erneut wird die interessante Möglichkeit für die Mietvertragsparteien bestätigt, dass trotz der nicht mehr bestehenden gesetzlichen Regelung einer bestimmten Mietzeit (bis auf die sogenannten qualifizierten Zeitmietverträge für die zeitliche Begrenzung wegen anstehender Modernisierung, Eigenbedarf oder Aufnahme einer Pflegeperson) eine Bindung zulässig ist. Die Klausel im Vertrag lautete: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

Das Berufungsgericht hatte die Klausel noch als unwirksam angesehen, da es sich dabei um eine Verlängerung der Kündigungsfrist handele, dies aber nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sei.
Der BGH bekräftigt unter Berufung auf sein Urteil vom 22.12.2003 nochmals, dass die vertragliche Regelung nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt, da diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf verhindern soll. Da es sich aber nicht um eine Schutzbestimmung zu Gunsten des Mieters vor einer längeren Vertragsbindung handelt, ist kein Verstoß gegeben.


Der Unterschied dieses Sachverhaltes zu dem vorgenannten Urteil lag in der Tatsache, dass die Regelung als Formularklausel anzusehen war. Damit erfolgt eine Prüfung nach den Regeln der Allg. Geschäftsbedingungen gemäß § 307 BGB. Unter Berufung auf die gesetzlichen Vorstellungen im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 sollte die Möglichkeit eines Kündigungsausschlusses nicht untersagt werden. Wenn wie hier und unter Berücksichtigung einer eventuellen Benachteilung des Mieters als Verbraucher und Betroffener von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Verwendung einer Formularklausel beide Parteien gebunden werden, ist die Vertragsklausel wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Damit stellt sich für die vertragliche Gestaltung lediglich die Frage, ob eine Formularklausel, die nur den Mieter bindet, gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Der BGH hat dies nicht eindeutig erkennen lassen, so dass davon Abstand genommen werden sollte.

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