Leistungsunfähigkeit des eintretenden Mieters

Im mit Urteil vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 105/17) entschiedenen Fall verstarb die Mieterin, die die Wohnung des Vermieters gemeinsam mit dem Kläger bewohnte, der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindet. Dieser teilte dem beklagten Vermieter nach dem Tod der Mieterin mit, dass er in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eintrete.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis allerdings wegen § 564 Abs. 4 BGB unter Bezug auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).

Zur Begründung führte der Vermieter aus, dass vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt sei zu gering, um auf Dauer die monatliche Miete abzudecken. Der Kläger widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten zu können. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen  Arbeitskollegen, der sich( ebenfalls im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe.

Der Bundesgerichtshof gibt dem Mieter Recht. Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eintretenden Mieters sei nur in besonderen Ausnahmefällen ein wichtiger zur Kündigung berechtigender Grund. Dieser müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigten, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zuließen, dass fällige Mietzahlungen ausbleiben werden. Anderenfalls laufe der Mieter Gefahr, sein über die Eigentumsgarantie verfassungsrechtlich geschütztes Besitzrecht zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstelle, dass die Bedenken gegen seine finanzielle Leistungsfähigkeit unbegründet waren.

Der bloße Bezug einer Ausbildungsvergütung reiche daher für eine Kündigung nicht aus, da auch der Vermieter, der sich seinen Mieter selbst aussuche, nicht ausschließen könne, dass Zahlungen des Mieters etwa durch einen Verlust des Arbeitsplatzes ausbleiben könnten. Auch sonst beruhe die Annahme der finanziellen Leistungsunfähigkeit bei einem im Ausbildung befindlichen Mieter auf reinen Mutmaßungen, nicht aber auf belastbaren Anhaltspunkten.