BGH Urteil

Schönheitsreparaturen + (Kostentragung und Ausführung)

Neutral
Aktenzeichen: VIII ZR 339/03
Urteil vom: 14.07.2004
Die Klägerin macht Schadensersatzanspruch nach Ersatzvornahme durch einen Fachhandwerksbetrieb geltend, nachdem Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohungen erfolglos waren. Die Mieterin hatte zu Beginn 1978 renoviert, dann bis zur Kündigung 2001 keine weiteren Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Entgegen der Vorinstanz, die eine wirksame Überwälzung der Renovierungsverpflichtung in der Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" als zu unbestimmt abgelehnt hatte, sieht der BGH dies anders und zu Gunsten des Vermieters. Der BGH legt die Klausel im Sinne des verständigen und redlichen Vertragspartners unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise aus, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrund zu legen sind. Auf dieser Grundlage hat der Mieter der Klausel zu entnehmen, dass er zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Es wird ausdrücklich allgemein bestätigt, dass die Vertragsparteien es als selbstverständlich ansehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Weiterhin wird als üblich angesehen, dass der Mieter die Renovierung in Eigenleistung ausführt. Diese allgemein üblich gewordene Verkehrssitte prägt daher den Empfängerhorizont des durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Der BGH vergleicht diese Klausel auch mit der sogenannten Kleinreparaturenklausel, die dem Mieter nur eine Kostentragung, aber keine Vornahmeverpflichtung überträgt.

Interessanterweise leitet der BGH das Verständnis und die Durchführungsverpflichtung auch aus der üblichen Regelung in Mietverträgen ab, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Mieträume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten.
Für die Fälligkeit wird wie auch in anderen Entscheidungen über Schönheitsreparaturen wird erneut auf den Mustermietvertrag 1976 Fassung dI des Bundesjustizministeriums verwiesen und eine ergänzende Vertragsauslegung vorgenommen, wonach das Gebot von Treu und Glauben ergibt, dass die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung an den Eintritt des Renovierungsbedarfs knüpfen wollten. Voraussetzung für eine Forderung auf Renovierung ist daher nicht nur der Ablauf der allgemein gültigen Fristen des Mustermietvertrages, sondern zusätzlich vorhandener Renovierungsbedarf.

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