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BGH Urteil

Gewerberaum: Ausschluss von Konkurrenzschutz bei gleichzeitiger Betriebspflicht mit Sortimentsbindung

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: XII ZR 51/19
Urteil vom: 26.02.2020

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.02.2020 (Az. XII ZR 51/19) entschieden, dass der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung den Gewerberaummieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.

Weitgehender Ausschluss von Schutz zugunsten der Mieterin

Im Jahr 2009 wurde zwischen den Parteien ein formularmäßiger Mietvertrag für die Dauer von 10 Jahren über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Fast Food-Restaurants geschlossen. Die Mieterin verpflichtete sich einerseits zu einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, der Vermieter gewährte andererseits keinen Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz zugunsten der Mieterin. Das ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bei einem langfristig angelegten Gewerberaummietverhältnis mit Formularvertrag allerdings nicht wirksam möglich. 

Zwar sei die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht für sich genommen im Regelfall nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Ebenfalls nicht unangemessen sei für sich genommen eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment binde oder den Vermieter von der Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistelle. Komme es allerdings zu einer Kombination der genannten Bedingungen, liege nach § 307 BGB eine unwirksame Benachteiligung des Mieters vor. 

Konkurrenzschutz ist Hauptleistungspflicht des Vermieters

Der Bundesgerichtshof hebt besonders hervor, dass im Gewerberaummietrecht zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters nicht nur die Gebrauchsgewährung gehöre, sondern auch der Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters. Dieser habe zum Inhalt, dass der Vermieter grundsätzlich gehalten sei, keine in der näheren Nachbarschaft des Mieters gelegenen Räume an Konkurrenten zu vermieten oder selbst in Konkurrenz zum Mieter zu treten. Allerdings sei der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr müsse nach den Umständen des einzelnen Falles abgewogen werden, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten sei.

Kombination von Betriebspflicht und fehlendem Konkurrenzschutz unwirksam

Mit dem formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes schränke der Vermieter seine Hauptleistungspflicht ein. Werden durch eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei, müsse gemäß § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen sein. So liege der Fall hier, wenn in einem typischen Einkaufszentrum durch formularmäßigen Mietvertrag jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen, gleichzeitig jedoch dem Mieter eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt werde.

Werde der Konkurrenzschutz des Mieters vertraglich ausgeschlossen, verschaffe dies dem Vermieter die Möglichkeit, Konkurrenzunternehmen mit gleichem oder ähnlichen Sortiment in der unmittelbaren Nachbarschaft des Mieters anzusiedeln. Dadurch gerieten der Umsatz und die Geschäftskalkulation des Mieters in Gefahr. 

Sei ihm in dieser Lage zusätzlich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, fehle es ihm an Möglichkeiten, sich durch Veränderung des eigenen Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest durch Verkürzung seiner Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren.


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