Beginn mietrechtlicher Verjährung mit verfrühter Wohnungsrückgabe

1Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung der Kl. in B. . Nach dem Mietvertrag vom 3. 11. 1997 war die Bekl. zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Mit Schreiben vom 11. 7. 2003 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis. Die Kl. bestätigte mit Schreiben vom 17. 7. 2003 die Kündigung zum 31. 10. 2003 und bat um eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung am 5. 8. 2003. Diesen Termin nahm für die Bekl. ein Bekannter wahr, der nach Abschluss der Begehung ein mit „Wohnungszustandsbericht“ überschriebenes „Protokoll über die Abnahme der Wohnung“ unterzeichnete. Hierin sind verschiedene Mängel in den einzelnen Räumen und die zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten aufgelistet. Im Anschluss daran heißt es unter anderem, der Mieter verpflichte sich, „für die fachgerechte Ausführung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum 31. 10. 03 (Vertragsende) zu sorgen“. Schönheitsreparaturen nahm die Bekl. in der Folgezeit nicht vor.

2Mit ihrer Klage hat die Kl. von der Bekl. zunächst Zahlung eines Betrages von 6.634,30 € nebst Zinsen verlangt, um in der Wohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, Schäden zu beseitigen und einzelne, von der Bekl. zurückgelassene Gegenstände zu entfernen. Die Klageschrift ist am 10. 3. 2004 bei Gericht eingegangen und der Bekl. am 16. 6. 2004 zugestellt worden. Die Bekl. hat behauptet, sie habe bereits Anfang August 2003 Schönheitsreparaturen vorgenommen; die Wohnungsschlüssel habe sie der Kl. am 1. 9. 2003 zurückgegeben. Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und hilfsweise die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nebst aufgelaufener Zinsen in Höhe von insgesamt 501,58 € erklärt.

3Das AG hat der Klage in Höhe von 1.840,50 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl., mit der diese die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung weiterer 2.674,47 € nebst Zinsen begehrt hat, und die Berufung der Bekl. hat das LG zurückgewiesen. Mit der vom LG zugelassenen Revision der Bekl. verfolgt diese ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung weiter. Die Kl. tritt dem entgegen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage.

4Die Revision der Bekl. ist begründet. Die Anschlussrevision der Kl. hat dagegen keinen Erfolg.

I.

5Das BerGer., dessen Entscheidung in GE 2005, 673 veröffentlicht ist, hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:

6Die Kl. habe Schadensersatzansprüche gem. §§ 280 I, 281 I BGB in der vom AG zuerkannten Höhe; weitergehende Ansprüche stünden ihr nicht zu. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sei wirksam auf die Bekl. übertragen worden. Die Durchführung von Renovierungsarbeiten habe die Bekl. nur unsubstantiiert behauptet. Die geltend gemachten Ansprüche seien nicht verjährt. Denn die Verjährungsfrist nach § 548 BGB beginne hier nicht mit der Rückgabe der Mietsache am 2. 9. 2003, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen. Ein früherer Fristbeginn widerspräche dem Zweck des Gesetzes und führte zu einer „Überbeschleunigung“. Der Gesetzgeber habe mit der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen wollen, dass die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne, wobei im Normalfall die Rückgabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfalle. Eine Rückgabe der Wohnung vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verjährungsfrist hingegen noch nicht in Gang. Denn ansonsten hätte der Vermieter unter Umständen keine Möglichkeit, seinen Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil er bei dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses bereits verjährt sei. Dies wäre zum Beispiel der Fall bei Rückgabe der Mietsache sieben Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Auch nach § 281 I BGB müsse der Anspruch auf Ausführung der Naturalleistung fällig sein, bevor er sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln könne. Fällig werde er aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses. Stelle man allein auf die Rückgabe der Mietsache ab, wären Ansprüche auf Schadensersatz verjährt, die bei der Rückgabe noch gar nicht existierten, wenn die Mietsache sich bei Rückgabe nämlich in vertragsgemäßem Zustand befunden habe, die Rückgabe aber so früh erfolgt sei (zum Beispiel zwei Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses), dass die Wohnung bei rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand sei. Dass der Vermieter in einem solchen Fall keine Schadensersatzansprüche habe, sei nicht einzusehen.

II.

7Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision der Bekl. mit Erfolg. Die von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus § 280 I und 3, § 281 I Satz 1 BGB sind entgegen der Auffassung des BerGer. nach § 548 I Satz 1 BGB verjährt, so dass der Bekl., die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gem. § 214 I BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht.

81. Gemäß § 548 I Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier darüber hinaus in Rede stehenden Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände (vgl. Senat, BGHZ 104, 6, 12). Nach § 548 I Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unangegriffen hat das BerGer. festgestellt, dass die Kl. die Wohnung am 2. 9. 2003 zurückerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Kl. mit Ablauf des 2. 3. 2004 verjährt (§§ 187 I, 188 II BGB). Da die Klageschrift erst am 10. 3. 2004 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gem. § 204 I Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 I ZPO gehemmt worden.

92. Zu Unrecht hat das BerGer. demgegenüber angenommen, die Verjährungsfrist des § 548 I Satz 1 BGB beginne nicht vor der Beendigung des Mietvertrages, hier am 31. 10. 2003, zu laufen. Wie auch das BerGer. nicht verkannt hat, wird nach der Rechtsprechung des Senats die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gem. §§ 548 I Satz 2, 200 Satz 1 BGB - anders als früher gem. §§ 558 II, 198 Satz 1 BGB a.F. - auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen; denn mit § 548 I Satz 2 BGB ist i.S. des § 200 Satz 1 BGB „ein anderer Verjährungsbeginn“ als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden (BGHZ 162, 30, 35 ff.; Urteil vom 4. 5. 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter II 2). Entgegen der Ansicht des BerGer. gilt das aber nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er, wie hier, erst später endet (so unausgesprochen bereits Senat, Urteil vom 4. 5. 2005, aaO; vgl. ferner BGHZ 125, 270, 280 f.; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 548 Rdnr. 16; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 548 Rdnr. 13; Langen-berg WuM 2002, 71; a.A. wohl Schach WuM 2005, 232, 233).

10a) Dafür, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht vor der Beendigung des Mietvertrages zu laufen beginnt, lässt sich dem Wortlaut des § 548 I Satz 2 BGB nichts entnehmen. Vielmehr ist danach für den Beginn der Verjährung allein der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Aus dem Zweck der §§ 548, 200 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung des BerGer. ebenfalls nichts anderes. Die Gesetzesbegründung zu § 200 BGB trifft dazu keine Aussage (BT-Drucks. 14/6040 S. 109). Nach der Gesetzesbegründung zu § 548 BGB ist es Zweck der Regelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen; dementsprechend beginnt die Verjährung des Schadensersatzanspruches bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat (BT-Drucks. 14/4553 S. 45). Auch danach kommt der Beendigung des Mietvertrages für den Beginn der Verjährung keine Bedeutung zu.

11b) Entgegen der Ansicht des BerGer. stehen dem schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht entgegen. Zwar kann eine Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu führen, dass Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie - wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter - zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder - wie der Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis (vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 305 f.; Urteil vom 6. 4. 2005 - VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II) - bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren.

12Ist der Mieter in einem solchen Fall, wie die Kl. hier in Bezug auf die Bekl. geltend gemacht hat, etwa mit seiner vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Verzug geraten, kann der Vermieter nach der Senatsrechtsprechung (aaO) Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Dieser Anspruch ist sofort fällig. Darüber hinaus hat der Vermieter in bestimmten, hier nicht gegebenen Fällen auch im laufenden Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 306 f.). Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt nach §§ 204 I Nr. 1, 213 BGB auch die Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters (BT-Drucks. 14/6040, S. 121). Für den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter gem. § 204 I Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung - nach § 213 BGB auch für den Schadensersatzanspruch - herbeiführen, indem er noch vor Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 256 ZPO Klage auf Feststellung erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse ist schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen (BGH, Urteil vom 23. 4. 1991 - X ZR 77/89, NJW 1991, 2707 = WM 1991, 1737 unter I 3 m.w.Nachw.).

13Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 I BGB in den Grenzen des § 202 II BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, § 548 Rdnr. 46; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rdnr. 26).

14Keiner Entscheidung bedarf im vorliegenden Fall, ob der Vermieter überhaupt gehalten ist, eine Wohnung vor Vertragsende zurückzunehmen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 BGB Rdnr. 24 ff. m.w.Nachw.). Denn hier hat die Kl. die Wohnung zurückgenommen.

153. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung haben die Parteien in dem Abnahmeprotokoll vom 5. 8. 2003 keine Stundungsvereinbarung getroffen, auf Grund derer die Verjährung der Ersatzansprüche der Kl. nach §§ 205, 209 BGB bis zum 31. 10. 2003 gehemmt worden wäre. Nach dem Abnahmeprotokoll sollte die Bekl. die darin festgehaltenen Arbeiten „bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum 31. 10. 03 (Vertragsende)“ ausführen. Eine Hemmung der Ersatzansprüche der Kl. ist damit nicht eingetreten. Die Fälligkeit des Anspruchs der Kl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nach der Vereinbarung allenfalls bis zum Zeitpunkt der „Wohnungsrückgabe“ und damit bis zum regelmäßigen Beginn der Verjährung dieses Anspruchs nach § 548 I Satz 2 BGB hinausgeschoben und hemmt die Verjährung nicht. Soweit die Arbeiten spätestens bis zum 31. 10. 2003, dem Ende des Mietverhältnisses, ausgeführt werden sollten, ist dieses Datum lediglich für eine spätere Rückgabe der Wohnung nach dem 31. 10. 2003 von Bedeutung. Nur für diesen - hier nicht gegebenen - Fall sollte die Verjährung am 31. 10. 2003 beginnen. Hingegen sollte bei einer Rückgabe der Wohnung vor Vertragsende die Verjährung entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 548 I Satz 2 BGB in dem Zeitpunkt beginnen, in dem die Kl. die Wohnung zurückerhält (hier: 2. 9. 2003). Dass für die Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Kl. wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen etwas anderes gelten sollte, ist dem Protokoll vom 5. 8. 2003 nicht zu entnehmen. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind.

III.

16Nach alledem erweist sich die Klage als unbegründet, so dass auf die Revision der Bekl. das angefochtene Urteil aufzuheben ist, soweit das BerGer. die Berufung der Bekl. zurückgewiesen hat (§ 562 I ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, entscheidet der Senat insoweit abschließend in der Sache selbst (§ 563 III ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils insgesamt abzuweisen. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die nach § 554 ZPO statthafte und auch sonst zulässige Anschlussrevision der Kl. unbegründet und daher zurückzuweisen ist (§ 561 ZPO).