preisgeb. Wohnraum, BKen später umlegbar

Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst. 

Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuheben (§ 545 Abs. 1, § 546 ZPO), weil es die im Berufungsrechtszug von den Parteien gestellten Anträge nicht wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Berufungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann genügen, dass aus den Ausführungen des Berufungsgerichts im Übrigen sinngemäß deutlich wird, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel und was der Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren erstrebt haben (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287, Tz. 5). Diesen Anforderungen ist im Berufungsurteil noch hinreichend Genüge getan. Den Ausführungen des Berufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem angefochtenen Urteil die Beklagten zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt, lässt sich entnehmen, dass die Kläger diesen in der ausgeurteilten Höhe weiterverfolgt haben und die Beklagten mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Abänderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung begehrt haben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 540 Rdnr. 8).

2. Das Berufungsgericht hat den Klägern im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 von 1.603,23 €, den die Revision der Höhe nach nicht angreift, nebst Zinsen zuerkannt. Die Beklagten haben die abgerechneten Betriebskosten unabhängig davon zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kläger haben spätestens mit der für das Jahr 1999 erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt.

a) Der Vermieter konnte nach früherer Rechtslage (vgl. dazu im Einzelnen Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Rdnr. 2.1) die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen. Diese Möglichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zukunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Heix, aaO, Rdnr. 2.4).

b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. § 10 Abs. 1 Wo-BindG eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N; Heix, aaO, Rdnr. 2.5.4 m.w.N.). Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (Langenberg, aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kläger die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV gesondert zu tragen haben, ist deshalb vorliegend spätestens dadurch erfolgt, dass die Kläger diese Kosten für das Jahr 1999 gegenüber den Beklagten abgerechnet haben.