Unklare Steuertragungsklausel bei Gewerberaum

Im mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2016 (Az. XIII ZR 183/13) entschiedenen Sachverhalt sind die Parteien durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer.

Im Jahr 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus. Hinsichtlich der Nebenkosten enthält der Mietvertrag die allgemeine Geschäftsbedingung: 

„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“.

Die Übergabe der Mieträume fand Ende des Jahres 2008 statt, die Eröffnung des Geschäftshauses mit vier Mietern Anfang des Jahres 2009. Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch die Kommune ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf rund 16.000,00 EUR festgesetzt, im Jahr 2010 dann auf rund 67.000,00 EUR aufgrund eines Grundsteuermessbetrages für ein Geschäftsgrundstück. 

Die klagende Vermieterin verlangte die Differenz. Es habe sich eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks erhobenen Grundsteuer ergeben.

Der Bundesgerichtshof teilt nicht die Ansicht der Vermieterin. Die fragliche Vertragsklausel sei nicht eindeutig in dieser Hinsicht auszulegen. Die Vermieterin habe daher als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingung den Nachteil der Mehrdeutigkeit zu tragen.

Lege man die Vertragsklausel objektiv aus, könne diese auch wie folgt verstanden werden: In der Klausel werde von dem „Objekt“ gesprochen. Daher könne auch anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer die Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein. Denn bei dem Objekt handele es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergebe.

Dieses bestehe aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf welches sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag beziehe, sondern aus den vertraglich vereinbarten Räumen. Dies schließe es nicht aus, dass erst die für das bebaute Grundstück später festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für die auf die Mieter umzulegenden Erhöhungen darstelle. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Umfang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt werden und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wertfortschreibung abhängig gemacht werden solle.