Mieterhöhung: Große Streuung bei Vergleichswohnungen

Der Vermieter begehrte unter Benennung von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Erhöhung der Nettomiete vom Mieter. Dieses Verfahren wird in der Regel gewählt, wenn kein Mietspiegel zur Verfügung steht. Dieser stimmte nur teilweise zu, es wurde durch die Vorinstanzen ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt. 

Der Sachverständige gelangte allerdings bei einem Vergleich der zu beurteilenden Wohnungen mit ähnlichen Wohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Miete, konkret zu einem Bereich von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m². Kann der Vermieter ohne Weiteres den oberen Wert der ermittelten Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde legen? 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24.04.2019 (Az. VIII ZR 82/18) dagegen entschieden. Es obliege dem auf diese Weise sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei seien verschiedene Ansätze denkbar, die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden könnten.

Im konkreten Fall bei breiter Marktstreuung erscheine es nicht sachgerecht, wenn diese allein dem Vermieter zu Gute komme. Dies würde ansonsten dazu führen, dass der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden habe.

Eine derartige Spitzenmiete repräsentiere aber nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen sei.

Ergibt sich aus dem eingeholten Sachverständigengutachten noch eine breite Marktstreuung, darf die ortsübliche Vergleichsmiete für das Mieterhöhungsverlangen nicht mit dem oberen Wert der Streubreite gleichgesetzt werden. Der Vermieter sollte also einen gut begründbaren Mittelwert wählen.