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BGH Urteil

Haftung des Vermieters als mittelbarer Störer im Rahmen des sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs bei Wohnugseigentum

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: V ZR 194/19
Urteil vom: 18.12.2020

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.12.2020 (Az. V ZR 194/19) über die Haftung des Vermieters für seinen Mieter im Rahmen eines sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspuchs entschieden.

Ein solcher verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, jedoch auch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Der Anspruch komme in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch dann in Betracht, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt werde, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgingen. Er scheide allerdings aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt werde.

Im konkreten Fall brach bei Außentemperaturen von -20 Grad eine nachträglich installierte Kaltwasserleitung in einer Sondereigentumseinheit, die in einer anderen zu einem Wasserschaden führte. Es sei also davon auszugehen, dass die Einwirkung durch Wasser nicht vom Gemeinschaftseigentum, sondern von im Sondereigentum stehenden Räumen des Beklagten ausging. Der Schaden war vermutlich auf ein fehlendes Beheizen des Mieters zurückzuführen.

Im Rahmen des grundsätzlich anwendbaren nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs stellte sich daher die Frage, ob der Vermieter für das Fehlverhalten des Mieters als sog. Störer herangezogen werden kann.

Die Störereigenschaft folge nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz von dem die Einwirkung ausgehe. Erforderlich sei vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbareigentums wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehe. Dabei sei die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters zu beachten.

Der Vermieter hafte nicht mittelbar als Handlungsstörer, wenn der Schaden allein auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten durch den Mieter zurückzuführen sei. Denn der Eigentümer könne für Störungshandlungen seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen habe oder es unterlasse, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten Davon, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, müsse der Vermieter aber ohne besondere Anhaltspunkte nicht ausgehen.

Ebenso wenig sei der Vermieter als sog. Zustandsstörer verantwortlich. Der vermietende Eigentümer haftet nicht, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgehe, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen sei.


Den Volltext des Urteils finden Sie hier. 

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