BGH Urteil

Eigenbedarfskündigung formelle Anforderungen, Dramatisierung formell iO

Positiv für Vermieter
Aktenzeichen: VIII ZR 70/09
Urteil vom: 17.03.2010

Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen.

1. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23).

2. Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin gerecht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mögen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzigen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet. Ein etwaiges „Dramatisieren“ der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehlt und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist. 

Sie haben Fragen oder finden ein Urteil nicht?

Als Mitglied erhalten Sie kostenfreie telefonische Beratung in Sachen Mietrecht. Im Gegensatz zu einer Versicherung helfen wir Ihnen auch wenn es zu spät ist, gleich nach Ihrer Registrierung. Bundesweit, bereits ab 6 € im Monat.Aber auch als Nichtmitglied kann Ihnen unkompliziert geholfen werden.

Telefonische Beratung

Kostenlose Beratung für Mitglieder

Mitglieder-Hotline
deutsches Festnetz*
Nichtmitglieder-Hotline
Für Nichtmitglieder: 1,99 €/min* Kosten aus dem Mobilfunknetz können abweichen