Instanz-Urteil im Mietrecht

Gerichtliche Räumungsfrist bei Räumungsklage

Negativ für Vermieter
Aktenzeichen: 3 W 56/21
Urteil vom: 23.06.2021

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich in seinem Beschluss vom 01.06.2021 (Az. 3 W 56/21) mit der Länge einer im vorinstanzlichen Urteil dem beklagten Mieter gewährten Räumungsfrist nach erfolgreicher Räumungsklage des Vermieters beschäftigt. 

Maßgebliche Vorschrift ist in diesem Fall § 721 ZPO. Das Gesetz definiere die Voraussetzungen, unter denen eine Räumungsfrist bewilligt werden könne, nicht näher. 

Abwägung im Einzelfall erforderlich

Die Vorschrift spreche lediglich davon, dass dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden könne. Die Entscheidung über die Bewilligung einer Räumungsfrist stehe daher im pflichtgemäßen Ermessen des jeweiligen Gerichts

Dieses habe die Interessen der Parteien aufgrund des vorgetragenen Sachverhaltes gegeneinander abzuwägen und anhand des Gesetzeszweckes (Vermeidung von Obdachlosigkeit) eine den Umständen des Einzelfalles angemessene Entscheidung zu treffen. 

Hierbei verbiete sich jedoch eine schematisch einseitige Betrachtung der Interessenlage zu Gunsten des Mieters, wenn dieser ohne nähere Darlegung geltend mache, er habe bisher keinen Ersatzwohnraum gefunden. Vielmehr sei in jedem Einzelfall darauf abzustellen, ob das Interesse des Mieters an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten sei als das Interesse des Vermieters an der sofortigen Räumung. 

Der gerichtliche Ermessensspielraum gelte auch bei der Bemessung der Länge der zu bewilligenden Räumungsfrist.

Mieter muss Bemühungen um Ersatzwohnraum vortragen und nachweisen

Mache der Mieter geltend, dass es ihm unmöglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Vermieter eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, müsse er grundsätzlich auch substantiiert darlegen und ggf. nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt habe.

Eine solche Obliegenheit bestehe für den Mieter spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen könne, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend sei. Er könne nicht in jedem Fall unbekümmert auf die Abweisung der Räumungsklage hoffen, sondern müsse sich zumindest dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung auf der Hand liege, ab Kenntnis der Kündigungserklärung nach einer Ersatzwohnung umsehen. 

Nur wenn die danach zur Verfügung stehende Zeit unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Lage am Wohnungsmarkt, der Bedürfnisse des Schuldners und der Ernsthaftigkeit seiner Bemühungen nicht ausreichend erscheine, sei die Bewilligung einer längeren Räumungsfrist mit den Interessen des Vermieters vereinbar.

5 Monate auch zu Pandemiezeiten ausreichend

Für den konkreten Fall weist das Gericht darauf hin, dass trotz der Corona-Pandemie innerhalb von 5 Monaten bis zum Verkündigungstermin der Entscheidung Ersatzwohnraum hätte gefunden werden müssen. Eine Verlängerung der Frist komme daher hier nicht in Betracht. 

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