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Der Mieter muss nach der gesetzlichen Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB glaubhaft machen, dass er die Miete aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann, um eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter für die Monate April, Mai und Juni 2020 auszuschließen.  Das Amtsgericht Hanau hat sich in seinem Urteil vom 31.07.2020 (Az. 32 C 136/20) ausführlich mit der Frage beschäftigt, was dies prozessual für den Mieter im Rechtsstreit bedeutet. Die praktische Umsetzung der Vorschrift war und ist umstritten.  Mieter leistet Miete aufgrund Kurzarbeit nicht Im konkreten Fall wurde zwischen den Parteien im Januar 2020 ein Mietvertrag über ein Einfamilienhaus vereinbart. Die Miete betrug monatlich brutto 1.500,00 €. Der Mieter hat die Mieten für die Monate April, Mai und Juni 2020 nicht geleistet. Er hat vorgetragen, er hätte die Miete aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht zahlen können. Sein Arbeitgeber habe ab April 2020 Kurzarbeit angeordnet, weshalb er nur ein verringertes Gehalt erhalten habe. Unter dem 8.6.2020 hat der Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs erklärt und setzt die Räumung erfolgreich gerichtlich durch.  Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB: Ausschluss der Kündigung bei Glaubhaftmachung durch den Mieter Das Amtsgericht  führt eingangs selbst aus: „Es ist allerdings unklar, welche prozessuale Systematik der Norm insoweit zugrunde liegt und daher ggf. weitere Hinweise erforderlich gewesen wären, insbesondere dahingehend, dass der Vortrag glaubhaft zu machen sei oder zumindest glaubhaft gemacht werden könne.“. Nach dem Wortlaut des Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB habe der Mieter den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft zu machen.  Das könne so zu verstehen sein, dass der Mieter die Behauptung der Ursächlichkeit im Wege der Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO, insbesondere über eine Versicherung an Eides statt, erbringen könne und so bereits eine erfolgreiche Geltendmachung des Kündiungsmoratoriums möglich wäre.  Das Amtsgericht kommt jedoch zu dem Schluss, dass Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB so nicht zu verstehen sei, sondern lediglich eine Beweiserleichterung im Sinne des § 252 S. 2 BGB anordne. Keine Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich  Das Rechtsinstitut der Glaubhaftmachung sei an dieser Stelle im materiell- und verfahrensrechtlichen Kontext der Norm sowie des Hauptsacheverfahrens bereits systemfremd. Es sei daher kein prozessuales Beispiel einer Ausgestaltung vorhanden.  Die Gesetzesmaterialien selbst verwiesen lediglich auf § 294 ZPO, was über den Inhalt dessen, was glaubhaft zu machen sei sowie den Verfahrensgang keine Erkenntnisse liefere.  Der Abgeordnete des Deutschen Bundestages J.-M. L. hingegen betone in der Plenaraussprache den Schutz der Vermieterinteressen, denen durch den Kündigungsausschluss Erhebliches zugemutet werde. Daher sei es geboten, „dass die Mieterinnen und Mieter nachweisen und glaubhaft machen müssen, dass sie wirklich aufgrund von Corona in diese wirtschaftliche Notlage gekommen sind und deswegen ihre Mietzahlungen nicht leisten können.“ Das stehe einer Verfahrenserleichterung des Mieters aber gerade entgegen. Beweiserleichterung: Ursächlichkeit der Pandemie für Mietzahlungsverzug wird vermutet Die Vorschrift verlange vom Mieter, die „Ursächlichkeit“ der Covid-19-Pandemie für die Nichtzahlung der Miete glaubhaft zu machen.  Der Mieter könne aber ohnehin nur die bei ihm eingetretenen Folgen vortragen, während sodann dem Gericht der Schluss obliege, ob sich aus diesen eine Ursachenkette zwischen dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie, den sodann - vom Mieter im Prozess vorzutragenden und ggf. zu beweisenden - bei ihm eingetretenen Folgen und der wiederum hierdurch bedingten Nichtleistung der Miete ergebe. Ein Vortrag der Ursächlichkeit selbst sei dem Mieter aber per se unmöglich. Die "Glaubhaftmachung" durch den Mieter müsse sich daher auf die von ihm selbst vorzutragenden Tatsachen, aus denen sich die Ursächlichkeit schließen lässt, beziehen.  Hier zeige sich, dass der Gesetzgeber tatsächlich etwas gänzlich anderes meine, jedoch fälschlicher Weise glaubte, dieses Ziel über eine Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO verwirklichen zu können. Glaubhaftmachung widerspricht Ziel des Gesetzgebers Dass der Mieter bei ihm infolge der Pandemie eingetretene Umstände glaubhaftmachen könnte oder müsste, wäre schon deshalb abwegig, weil es auch nach der Gesetzesbegründung überhaupt keinen Grund gebe, ihn insoweit von den allgemeinen Beweiserfordernissen des Hauptsacheverfahrens der §§ 355 ff. ZPO zu befreien.  Weder dieser noch der Plenaraussprache ist zu entnehmen, der Mieter bedürfe einer Beweiserleichterung dahingehend, beispielsweise die Anordnung von Kurzarbeit im Falle des Bestreitens über eine Versicherung an Eides statt zu belegen. Ebenso wenig ist eine solche Annahme aus dem gesetzgeberischen Willen zu schließen. Zwar nennt die Begründung Typisierungen, meine damit aber unverkennbar, dass aus diesen die Ursächlichkeit der Nichtzahlung - und damit das eigentliche Nachweisproblem - zu schließen sei. Diese Folge wollte der Gesetzgeber anordnen. Der Vermieter habe zudem die Möglichkeit, der glaubhaft gemachten Behauptung des Mieters entgegenzutreten und diese zu entkräften, wodurch der vermeintliche Vorteil des Mieters wieder hinfällig würde. Zudem wären gem. § 294 Abs. 2 ZPO nur Beweisaufnahmen möglich, die sofort durchgeführt werden können, was die Prozessführung des Mieters deutlich beschränke, wenn er andere Mittel der Glaubhaftmachung nicht zeitnah heranbringen könne.  Gesetzeswortlaut ist der Eile des Gesetzgebers geschuldet Das sei alles vor dem Hintergrund des in größter Eile betriebenen Gesetzgebungsverfahren erklärbar, zumal der Gesetzgeber für sich selbst nicht in Anspruch nehme, ein umfassend durchdachtes Gesetzeskonstrukt erstellt zu haben. Der Gesetzgeber habe also tatsächlich eine § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung im Sinne des § 252 Satz 2 BGB begründen wollen. Eine Partei, die im Zuge des Verfahrens Eintritt und Ursächlichkeit der begehrten Rechtsfolge (dort: Entgangener Gewinn) nachweisen müsse, könne sich hierfür auf die Behauptung (und im Falle des Bestreitens ggf. Nachweis) von Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 Satz 2 BGB geregelte Vermutung eingreife. Für die Anknüpfungstatsachen selbst würden dann die allgemeinen Beweisregeln und -erfordernisse gelten. Fazit Die Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei notwendig, weil § 252 S. 2 BGB hier keine Anwendung finde.  Der Mieter müsse daher die Ursächlichkeit zwischen der Covid-19-Pandemie und einer Nichtleistung der Mieten beweisen und könne hierfür auf typisierte und in der Gesetzesentwurfsbegründung auch beispielhaft genannte Tatsachen, also Anknüpfungspunkte, zurückgreifen (zB Jobverlust, Kurzarbeit, usw.). Gelinge dieser Beweis, werde die Ursächlichkeit widerleglich vermutet, was dem eigentlichen Willen des Gesetzgebers entspreche. > Zum Volltext des Urteils

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Im Sommer wird gerne gegrillt. Doch wenn kein Garten zur Verfügung steht, grillen Mieter auch gerne einfach auf dem Balkon der Mietwohnung. Problematisch wird dies insbesondere, wenn das Grillen dort überhaupt nicht erlaubt ist.Was Sie als Vermieter zu diesem Thema wissen sollten und welche Rechte sie haben, sollte der Mieter trotz Verbot auf dem Balkon grillen: Grillen auf dem Balkon – Ist das erlaubt?

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Insbesondere Dachgeschosswohnungen können in den Sommermonaten unangenehm warm werden. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter? Diesen Fragen gehen wir in unserem Blog-Beitrag nach: Hitze in der Wohnung - Welche Pflichten hat der Vermieter?

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In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19) entschiedenen Fall hatten die Vermieter nach vorheriger Ankündigung umfassende bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach dem Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter gegenüber der Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung, gegen die sich die Mieterin klageweise wendet.  Alte Bauteile, bei denen Instandsetzung noch nicht erforderlich ist Der Bundesgerichtshof gibt der Mieterin teilweise Recht. Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) könnten die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt auf die Mieterin umgelegt werden. Vielmehr müsse ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden.  Erfülle eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), habe der Vermieter dem Grunde nach zwar Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sei aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Einsparung späterer Instandhaltungskosten Dies gelte auch für den hier vorliegenden Fall, dass nicht nur bereits erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, sondern auch bei der hier gegebenen modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die bereits über einen erheblichen Zeitraum ihrer insgesamten Nutzungsdauer genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten spart. Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, verbiete es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet seien, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.  Die Pflicht zur Instandhaltung liegt gesetzlich beim Vermieter Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Schätzung möglich Die Höhe der abzuziehenden Kosten seien regelmäßig durch eine Schätzung vorzunehmen, die sich an der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiere. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) zwei wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit der Mieterseite gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen.  § 574 BGB: Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das entspricht der geltenden Rechtslage.  § 574 BGB: Kein Widerspruch möglich  Allerdings gilt nach dem Bundesgerichtshof weiter wie folgt: Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht auch dann nicht, wenn innerhalb der sog. Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB der Mietrückstand vollständig gezahlt wird. Ordentliche Kündigung bleibt auch bei Nachzahlung bestehen Der Bundesgerichtshof hatte thematisch passend bereits am 19.09.2018 entschieden (wir berichteten), dass bei Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung wirkungslos wird, die ordentliche Kündigung bleibt allerdings bestehen.   Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs Das Landgericht hatte in der Vorinstanz ein Widerspruchsrecht der Mieterseite noch zulasten der Vermieterseite angenommen und ausgesprochen, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass entgegen der Auffassung des Landgerichts das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung nicht neu entstehen könne.  Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, wolle der Gesetzgeber zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit schaffen, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können.   Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses solle dem Mieter aber gerade nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Vertragsstörungen eingetreten seien. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebenenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen.  Auch sonst bestünden keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, wegen einer nachträglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln mit dem Titel „Wohnen - die neue soziale Frage“ ist die überwiegende Anzahl der Mieterhaushalte nicht von steigenden Mieten belastet.  Wie groß ist die finanzielle Belastung der Mieter in Deutschland wirklich? Die Wohnkosten wurden in der politischen Debatte häufig als „soziale Frage“ dargestellt. Allerdings ist es nach der Studie nicht richtig, dass Wohnen für immer mehr Menschen kaum noch bezahlbar ist.  Lesen Sie hier mehr dazu.

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Die Vorschriften zur Wiederaufnahme eines Verfahrens gelten nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 05.03.2020 (Az. V ZB 20/19) auch bei einem rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs wurde von der Bundesgeschäftsstelle anwaltlich begleitet. Vormaliger Eigentümer macht Prozessunfähigkeit während Zuschlagsbeschluss geltend Im vorliegenden Fall ordnete das Vollstreckungsgericht im Oktober 2010 die Zwangsversteigerung eines Grundstücks an. Der aktuelle Eigentümer erhielt am im Versteigerungstermin im Jahr 2012 den Zuschlag. Die dagegen durch die Ehefrau als Vertreterin des ursprünglichen Eigentümers eingelegte Beschwerde wurde ebenfalls im Jahr 2012 zurückgewiesen.  Der alte Eigentümer macht geltend, während des gesamten Zwangsversteigerungsverfahrens unerkannt geschäfts- und prozessunfähig gewesen zu sein. Er hat im Jahr 2017 die Wiederaufnahme des Zwangsversteigerungsverfahrens beantragt. Wiederaufnahme des Verfahrens möglich Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss in diesem Fall eine Wiederaufnahme analog§ 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich sein. Das sei zwar bisher mit der Argumentation umstritten gewesen, dass ein Zuschlagsbeschluss zu einem originären Eigentumserwerb des Erstehers, daher zum Erlöschen der Rechte Dritter führe und so über den Bereich normaler Rechtskraftwirkung deutlich hinausgehe.  Der Bundesgerichtshof entscheidet allerdings wie folgt „...dass gegen einen rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss eine Wiederaufnahme des Verfahrens analog §§ 578 ff. ZPO statthaft ist, wenn es sich bei dem Wiederaufnahmegrund um einen Zuschlagsversagungsgrund im Sinne von § 100 ZVG handelt.“. Gesetzliche Regelungslücke Grund sei, dass die Vorschriften über die Anfechtung von Zuschlagsbeschlüssen insoweit eine Regelungslücke enthielten. Das Zwangsversteigerungsgesetz habe die Anfechtung der Entscheidung über den Zuschlag besonders geregelt. Die Zuschlagsbeschwerde können nur auf bestimmte, vor der Erteilung des Zuschlags liegende Rechtsmängel gestützt werden. Tatsachen, die erst nach dem Zuschlag entstehen oder bekannt werden, blieben unberücksichtigt.  Im konkreten Fall handele es sich bei der geltend gemachten Prozessunfähigkeit des ursprünglichen Eigentümers um einen Zuschlagsversagungsgrund nach § 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO. Gesetzlich geregelt sei der Fall, dass die Beschwerde nicht eingelegt werde, da der Fehler erst später erkannt werde. Dann könne nach § 569 ZPO Nichtigkeitsbeschwerde erhoben werden.  Nicht geregelt sei aber der Fall, dass der Wiederaufnahmegrund zwar bei Erteilung des Zuschlags vorgelegen habe, aber erst nach der Entscheidung über die sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss erkannt wurde. Hätte der Gesetzgeber das Problem erkannt, hätte er für das Zwangsversteigerungsverfahren eine Regelung geschaffen, nach der bei Vorliegen eines Wiederaufnahmegrundes die Wiederaufnahme des Verfahrens gegen den rechtskräftigen Zusch!agsbeschluss in analoger Anwendung der §§ 578 ff. ZPO grundsätzlich statthaft ist. Es sei grundgesetzlich geboten, dem ursprünglichen Eigentümer die Möglichkeit einzuräumen, seine Belange im Zwangsversteigerungsverfahren effektiv zur Geltung zu bringen. Daran fehle es, wenn er, was er hier vortrage, während des Zwangsversteigerungsverfahrens unerkannt prozessunfähig war. Deshalb müssten die Wiederaufnahmevorschriften analog angewendet werden.  Enge Grenzen für Prüfung, ob Wiederaufnahmegrund tatsächlich vorliegt Für die Zurückverweisung an das Landgericht stellt der Bundesgerichtshof aber enge Grenzen auf, in denen die Wiederaufnahme nur möglich sein könnte. Beispielsweise müsse geprüft werden, ob die Prozessunfähigkeit nicht erst nach Erteilung der Vollmacht an die Ehefrau eingetreten ist, weil die wirksam erteilte Vollmacht dann fortgelten würde.  An den Nachweis sei ein strenger Maßstab anzulegen. Verblieben auch nach einer Beweisaufnahme nicht aufklärbare Zweifel an der Prozessunfähigkeit des vormaligen Eigentümers, sei eine Feststellung des Nichtigkeitsgrundes nicht möglich. >> Zum Volltext der Entscheidung.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2020 (Az. V ZR 141/19) eine noch ungeklärte Rechtsfrage für die Vorschrift des § 22 Abs. 1 Abs. 1 WEG zugunsten von Verwaltern geklärt. Nach dieser Entscheidung gilt: Verwalter müssen die Wohnungseigentümer zwar belehren, wer dem Beschluss zustimmen muss und was gilt, wenn Zustimmungen fehlen. Setzen sich die  Wohnungseigentümer aber über diese Belehrungen hinweg oder liegt ein nicht offensichtlicher Rechtsirrtum vor, trifft den Verwalter kein Verschulden. Nur einfache Mehrheit für Beschluss über bauliche Veränderung Die Wohnungseigentümer hatten im konkreten Fall einer Teileigentümerin erlaubt, den Umbau ihres Einkaufszentrums vornehmen zu dürfen. Der Eigentümer, der durch diesen Beschluss bzw. die Umbaumaßnahmen einen erheblichen Nachteil erleidet, ist gegen diesen Beschluss mit durch übereinstimmende Erledigungserklärung beendete Anfechtungsklage erfolgreich vorgegangen. Mit dem jetzt entschiedenen Verfahren hat dieser betroffene Eigentümer allerdings erfolglos versucht, vom Verwalter die ihm für die Anfechtungsklage entstandenen Kosten als Schadensersatz zurück zu verlangen. Als Begründung wurde angeführt, der Verwalter hätte den Beschluss nicht verkünden dürfen. Der Bundesgerichtshof sieht allerdings keine Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertag.  Zwar sei der der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG könnten bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimme, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Beschluss ist wirksam, aber anfechtbar Der Beschluss könne jedoch gemäß § 21 Abs. 3 WEG auch mit einfacher Mehrheit gefasst werden.  Daneben müsse gemäß § 22 Abs. 1 WEG aber die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, dessen Rechte über das in § 14 Abs. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Werde ein solcher Genehmigungsbeschluss trotz fehlender Zustimmung verkündet, sei er zwar nicht nichtig, aber er könne in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden. Die Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter habe konstituierende und inhaltsfixierende Bedeutung. Es handele sich also um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses.  Verwalter durfte Beschluss verkünden, hat aber im Vorfeld Pflichten Streitig war allerdings bisher die Frage, ob der Versammlungsleiter einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar  die einfache Stimmenmehrheit erreicht sei, aber die erforderliche Zustimmung einzelner nachteilig betroffener Wohnungseigentümer fehle. Das hat der Bundesgerichtshof bejaht. Auch vor der Abstimmung über eine Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG müsse der Verwalter die Eigentümerversammlung nicht nur allgemein, sondern konkret darüber informieren, ob aus seiner Sicht einzelne Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen; auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko müsse er hinweisen.   Kläre der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handele er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum habe er aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Verwalter ist kein Aufsichtsorgan der Eigentümer Die interne Willensbildung sei Sache der Wohnungseigentümer. Sie seien verantwortlich für den Inhalt des gefassten Beschlusses und dürften das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Hierfür könne es auch nachvollziehbare Gründe geben, insbesondere dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer, deren Zustimmung erforderlich sei, zu der Eigentümerversammlung nicht erscheinen würden.  Der Versammlungsleiter sei nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer. Er müsse die erfolgte Abstimmung respektieren und dürfe sich über die mehrheitliche Willensbildung auch dann nicht hinwegsetzen, wenn deren Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche.  Sei er jedoch der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehle, und habe er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so sei er nicht dazu berechtigt, ohne weiteres einen Negativbeschluss zu verkünden. Vielmehr könne er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Es sei dann Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu entscheiden, ob sie den Verwalter in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden, oder ob sie wegen des Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. Der Versammlungsleiter müsse der Weisung im einen wie im anderen Fall nachkommen.>> Zum Volltext des Urteils.

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Kann der Vermieter eine durch die Mieterseite als Kaution gestellte „Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern“ nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar in Anspruch nehmen? In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Lahnstein wurde diese Frage mit Urteil vom 08.07.2020 (Az. 20 C 208/20) bejaht.  Mieterin macht Unterlassungsanspruch geltend Der Vermieter hatte die Kautionskasse nach Rückgabe der Wohnung wegen vorhandener Schäden zur Auszahlung aufgefordert. Die Mieterin hatte sich hiergegen mit im ihrem Antrag auf einstweilige Verfügung gewendet, da der Vermieter erst bei Eintreten der sog. Pfandreife hierzu berechtigt sei. Mietkautionsbürgschaft ist kein verpfändetes Guthaben Das Amtsgericht lehnt einen Unterlassungsanspruch der Mieterin jedoch ab. Es handele sich nicht um ein verpfändetes Guthaben, sondern um eine sog. Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern einer Kautionskasse. Bei der Deutschen Kautionskasse handele es sich um einen gewerblichen Anbieter, deren Geschäftsmodell gerade die Mietkautionsbürgschaften sind und die daher nicht schutzwürdig sei. Die Deutsche Kautionskasse wende sich auch gar nicht gegen diese Inanspruchnahme auf erstes Anfordern. Kautionsbürgschaft ist wie Barkaution zu behandeln Das Interesse an der Hingabe einer Bürgschaft anstelle einer Barkaution liege in der Regel beim Mieter, der diese Variante wähle, weil er liquide Mittel für eine Barkaution nicht hingeben kann oder nicht hingeben will. Der Vermieter hingegen solle durch die Akzeptanz einer Kautionsbürgschaft auch nicht schlechter gestellt werden, als würde er auf einer Barkaution bestehen, da ansonsten Vermieter grundsätzlich nur noch Barkautionen akzeptieren würden und dem Mieter daher die für ihn oft einzige Möglichkeit der Kautionsstellung, durch Kautionsbürgschaft, verwehrt bliebe. Hätte die Mieterin eine Barkaution bei Mietbeginn hinterlegt, hätte der Vermieter die Möglichkeit, seine vermeintlichen Gegenansprüche zur Aufrechnung zu stellen. In dieser Konstellation wäre dann auch die Mieterin, wenn sie die Ansprüche als nicht gegeben ansieht, verpflichtet, auf Rückzahlung der Kaution zu klagen, also selbst aktiv zu werden. Wenn nun die Bürgschaft vom Vermieter in Anspruch genommen werde, entstehe dieselbe Situation. Sei die Mieterin hiermit nicht einverstanden, müsse sie auf Rückzahlung des Kautionsguthabens klagen. Kaution schützt Vermieter Es sei nach Ansicht des Gerichtes gerade Sinn einer Kautionsbürgschaft auf erstes Anfordern, dem Vermieter zunächst die Kaution in Höhe der zur Aufrechnung gestellten Positionen zur Verfügung zu stellen, ohne das er hierfür ein Gerichtsverfahren betreiben müsse.>> Lesen Sie hier das Urteil des Amtsgerichts Lahnstein vom 08.07.2020 zur Mietkautionsbürgschaft im Volltext.

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Der Mieter darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn seines Mietverhältnisses belastet werden, siehe hierzu Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13. Wurde die Wohnung also ursprünglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten.  Allerdings trifft den Vermieter für den Fall des fehlenden Ausgleichs – der Mieter muss dann also keine Schönheitsreparaturen durchführen – weiterhin seine allgemeine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass grundsätzlich durch den Vermieter der vertragsgemäße Anfangszustand wiederhergestellt werden müsste.  Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist das aber in der Regel nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll. Der Mieter kann daher vom Vermieter als Instandsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, die die Mietsache in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wenn sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand deutlich verschlechtert hat. Da der Mieter durch diese Arbeiten allerdings einen besseren als den vertraglich geschuldeten unrenovierten Zustand erhält, muss er in der Regel an den für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten in Höhe von 50 Prozent beteiligt werden, wenn keine konkreten Besonderheiten vorliegen. Alle wichtigen Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen haben wir >> hier für Sie zusammengefasst.

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