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Am 01. Juli 2020 wird der allgemeine Umsatzsteuersatz im Rahmen des Konjunkturpaketes von 19 % auf 16 % abgesenkt. Doch welche Auswirkungen hat die Umsatzsteuersenkung auf Mietverhältnisse? Vermieter und Mieter stellen sich in diesem Zusammenhang insbesondere die Frage, welche Folgen die Umsatzsteuersenkung auf die bestehenden Mietverhältnisse und deren Zahlungspflichten hat.Mehr Informationen dazu finden Sie hier.

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Wird der Mieter auf Grundlage des § 721 Abs. 1 ZPO zur Räumung unter Gewährung einer Räumungsfrist durch das Gericht verurteilt, kann diese auf Antrag des Mieters verlängert werden.  Maßgeblich sind ist § 721 Abs. 1, 3 ZPO: Abs. 1: „Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. (...)“. Abs. 3: „Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. (...)“. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 23.06.2020 (Az. 67 T 57/20) Vorgaben dazu gemacht, wie das Gericht mit der Begründung des Verlängerungsantrages durch den Mieter umzugehen hat. Behauptet dieser, seine Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum hätten nicht ausgereicht, müsse das Gericht tatsächliche Feststellungen dazu treffen, ob die Bemühungen des Mieters hinreichend intensiv gewesen seien. Es reiche also nicht aus, wenn beispielsweise der gesundheitliche Zustand des Mieters von vorneherein als nicht maßgeblich praktisch unberücksichtigt bleibe.  Im konkreten Fall kam die Besonderheit dazu, dass die Anmietung von Ersatzwohnraum auch pandemiebedingt durch die mit Corona verbundenen Beeinträchtigungen erschwert sei.  Das Landgericht führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung das Amtsgericht den gesamten Vortrag des Mieters zu berücksichtigen und - erforderlichenfalls nach Durchführung einer Beweisaufnahme - darüber zu befinden habe, ob der Mieter auch bei hinreichend intensiver Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der Räumungsfrist möglich sei.  Dabei seien nicht nur die besonderen persönlichen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Es soll ausdrücklich auch berücksichtigt werden, ob ihm mit Blick auf die zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum wegen der zusätzlichen pandemiebedingten Erschwernisse Beweiserleichterungen zu Gute kommen könnten.

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Der Entwurf der Verlängerungsverordnung von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) ist scheinbar schon in der ressortinternen Abstimmung am Widerstand der CDU gescheitert. Damit läuft der gesetzliche Kündigungsausschluss am 30.06.2020 aus.Mehr Informationen finden Sie hier. 

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Manchmal bietet sich die Vermietung von Wohnraum über eine vergleichsweise recht kurze Zeit an. Als Beispiel sind hier insbesondere die Vermietung einer Ferienwohnung oder aber auch eines Hotelzimmers zu nennen. Soll Wohnraum nach dem Willen der Vertragsparteien nur für eine relativ kurze Zeit überlassen werden, kommen grundsätzlich zwei Arten von Mietverträgen in Betracht: ein qualifizierter Zeitmietvertrag undein Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden GebrauchWeitere Informationen finden Sie hier.

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Ein gar nicht so seltener Fall: Der Mieter verliert im laufenden Mietverhältnis mindestens teilweise die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Schlüssel oder kann bei Rückgabe der Wohnung nicht mehr alle ursprünglichen Schlüssel auffinden.  Vermieter tauscht die gesamte Schließanlage aus: Muss der Mieter diese Kosten ersetzen? In größeren Mehrfamilienhäusern lässt der Vermieter dann häufig, auch aus Rücksicht auf das Sicherheitsbedürfnis der anderen Mietparteien, alle Schlösser und Schlüssel der gesamten Schließanlage austauschen. Können diese Gesamtkosten vom Mieter ersetzt verlangt werden? Der Ersatz der Kosten für Schloss und Schlüssel der Wohnungseingangstür sind unproblematisch.  BGH: Ersatz der Kosten für die gesamte Schließanlage kann lediglich unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter verlangt werden Der Bundesgerichtshof hatte dazu bereits grundsätzlich in seinem Urteil vom 05.03.2014 (Az. VIII ZR 205/13) entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der seinen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der gesamten Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Unsere damalige Meldung zu dieser Entscheidung finden Sie hier.  Erhöhte Missbrauchsgefahr erforderlich Das Landgericht München I hat nun mit Urteil vom 18.06.2020 (Az. 31 S 12365/19) genauer zu den Voraussetzungen Stellung genommen, wann die konkrete Missbrauchsgefahr als so erheblich anzusehen ist, dass der Mieter zum Ersatz der Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage verpflichtet ist. In Übereinstimmung mit den oben genannten vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen führt das Landgericht zunächst aus, dass das rein abstrakte Gefährdungspotential eines Schlüsselverlusts regelmäßig noch keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstelle. Ob die durch den Verlust eines Schlüssels eintretende Missbrauchsgefahr sich dann aber zu einem Vermögensschaden verfestige, den der Mieter zu ersetzen habe, sei im Einzelfall unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung wertend zu beurteilen.  Einzelfallumstände maßgeblich Ein erstattungsfähiger Schaden erstehe erst dann, wenn sich der Vermieter aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und den Austausch auch tatsächlich vornehme. Der Vermieter müsse Umstände darlegen, die den Austausch der gesamten Schließanlage rechtfertigten.  In der Praxis: Schlüssel könnten Mietobjekt zugeordnet werden sowie Beachtung der näheren Umgebung Bereits die Vorstellung, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwende, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passe, erscheine fernliegend. Ein derartiger Täter könnte im konkreten Fall zudem nur die Hauseingangstüre und die Wohnungstüre des Mieters öffnen, denn die verlorenen Schlüssel schließen nicht auch die Wohnungstüren der anderen Hausbewohner. Auch einen etwaigen Zugang zu einer Tiefgarage ermöglichten sie nicht. Schließlich sei auch ein besonderer Anreiz, unerlaubt in den Hauseingangsbereich zu gelangen, nicht erkennbar. Vorliegend waren die Gesamtkosten daher nicht vom Mieter zu ersetzen.  In der Praxis wird man daher eher nur dann zu einem Gesamtkostenersatz des Mieters gelangen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sich die Schlüssel dem Haus zuordnen lassen könnten. Wenn mit den Schlüsseln dann auch noch mehrere Türen bzw. Wohnungen im Haus öffnen lassen, dürfte die Missbrauchsgefahr vor allem in innenstadtnahen Lagen sehr konkret sein. 

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Das Bundesjustizministerium will offenbar den gesetzlichen Ausschluss der Kündigung bei pandemiebedingtem Mietzahlungsverzug um weitere drei Monate verlängern. Eine entsprechende Rechtsverordnung soll derzeit die regierungsinterne Ressortabstimmung durchlaufen. Die Bundesregierung würde damit von ihrer gesetzlichen Ermächtigung in Art. 240 § 4 Abs. 1 EGBGB Gebrauch machen. Sollte darüber hinaus eine Verlängerung gewollt sein, müsste der Bundestag zustimmen, Art. 240 § 4 Abs. 2 BGB.Mehr Informationen finden Sie hier. 

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Wurden Sie als Vermieter von ihren Mietern schon einmal angesprochen, weil ein anderer Mieter eine Videokamera an der Wohnungstür installiert hat? Die Installation einer Überwachungskamera durch den Mieter kommt mittlerweile immer häufiger vor. Was (nicht) erlaubt ist erfahren Sie hier in unserem neuen Blogbeitrag.

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Weltreise, Auslandssemester, Secondment – es gibt viele gute Gründe, die eigene Wohnung untervermieten zu wollen. Ohne großen Aufwand wird die Wohnung also zur Untervermietung in passende Online-Immobilienportale eingestellt und meist ist ein Abnehmer schnell gefunden. Denn Studenten, Touristen oder Praktikanten sind oft dankbar für die Möglichkeit, auf Zeit in eine (meist) komplett ausgestattete Wohnung einziehen zu können.   Doch im Rahmen der Untermiete bzw. Untervermietung der Wohnung sind einige wichtige Punkte, auch in rechtlicher Hinsicht, zu beachten, insbesondere muss der Vermieter die Untervermietung des Mietobjekts zunächst erlauben.   Was bei der Untermiete zu beachten ist und was Vermieter diesbezüglich wissen sollten, klären wir hier.  > Zum Artikel

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§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lautet:  „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.“.  Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 15.05.2020 (Az. 473 C 4290/19) entschiedenen Fall war fraglich, ob die vermieterseitige Kündigung unwirksam ist, weil im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung keine gesetzlich erforderlche Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz vorlag. Das hat das Amtsgericht mit der folgenden Argumentation bejaht:  Wenn sich aufgrund einer Nutzungsuntersagung der Nutzungswunsch des Vermieters nicht realisieren lasse, könne ihm auch kein Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters zukommen. In einer Nutzung, die nach dem öffentlichen Recht unzulässig sei, stehe das öffentliche Recht entgegen und gerade nicht das bestehende Mietverhältnis. Liege die Sachlage so, dass die angegebene Nutzung jedenfalls gegenwärtig nicht zu realisieren sei, handele es sich um eine fiktive Nutzungsabsicht, und die hierauf gestützte Kündigung wäre als Vorratskündigung unzulässig. Da unklar sei, ob die Behörde die Genehmigung erteilen oder verweigern werde, könne es zu der folgenden Situation kommen: Der Mieter ziehe aus und später werde keine Genehmigung erteilt. Dann wären Fakten geschaffen, die allein dem Vermieter nützten; dies biete Anreize für Kündigungen ins Blaue hinein. Zu berücksichtigen sei außerdem, dass ein Vermieter erst nach der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung und Kenntniserlangung von möglichen Auflagen letztlich entscheiden könne, ob er das geplante Bauvorhaben durchführen wolle und ob die Durchführung für ihn bei Berücksichtigung der Auflagen noch wirtschaftlich sinnvoll sei. > Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.

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Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat am 26.05.2020 eine neue Mietpreisbremse beschlossen.Die neue Verordnung in Baden-Württemberg liegt bisher im unvollständigen Entwurf vor (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW). Sie soll heute, am 02.06.2020, im Gesetzesblatt verkündet werden und gilt dann ab dem 04.06.2020. Sie enthält nun 89 Städte und Gemeinden (ca. 36 Prozent der Bevölkerung) mit der Folge, dass dort die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent übersteigen darf.> Weitere Informationen finden Sie hier.

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