Sanierung von Balkonen in der WEG

Im Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Balkonsanierungen beschließen darf, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht den einzelnen Eigentümern zuweist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mehrere Balkone eines Gebäudes waren stark sanierungsbedürftig – es drohte der Absturz von Betonteilen, die darunter liegende Grünfläche war bereits gesperrt. Die Teilungserklärung verpflichtete die einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Balkone jeweils auf eigene Kosten instandzuhalten. Auf einer Eigentümerversammlung wurden drei vom Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine fand eine Mehrheit. Ein Eigentümer klagte daraufhin auf Ungültigerklärung der Negativbeschlüsse und auf gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung der empfohlenen Variante B.

Beschlusskompetenz der GdWE trotz abweichender Teilungserklärung

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die GdWE die Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen behält, auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf die einzelnen Eigentümer überträgt. Die GdWE könne zwar Aufgaben delegieren, sich der Verantwortung für den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums aber nicht vollständig entledigen. Denn allein die GdWE trage die Verkehrssicherungspflichten für die gesamte Anlage – und müsse deren Erfüllung selbst sicherstellen können.

Wann ist die GdWE sogar zum Handeln verpflichtet?

Der Bundesgerichtshof legt differenzierte Maßstäbe fest: Sind mehrere Balkone zwingend sanierungsbedürftig, ist die GdWE zum aktiven Tätigwerden verpflichtet – schon weil ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich ist. Ist nur ein einzelner Balkon betroffen, bestehe eine Handlungspflicht, wenn es dem betreffenden Eigentümer unzumutbar wäre, selbst tätig zu werden. Drohen durch den Zustand von Balkonen Schäden für Dritte oder übrige Eigentümer, müsse die GdWE in jedem Fall einschreiten.

Sobald die GdWE selbst eine Erhaltungsmaßnahme beschließe und durchführe, ende spiegelbildlich die individuelle Zuständigkeit des betroffenen Eigentümers – die Kostenpflicht gemäß Teilungserklärung bleibe jedoch bestehen.

Urteil und Reichweite des Beschlussersatzes

Der Bundesgerichtshof erklärt die Negativbeschlüsse für ungültig und ersetzt sie durch einen gerichtlichen Grundlagenbeschluss, wonach die GdWE die Balkonsanierung selbst durchführen muss. 

Die Festlegung auf eine konkrete Sanierungsvariante lehnt der Bundesgerichtshof dagegen ab – diese Entscheidung verbleibe bei den Wohnungseigentümern. Es sei in der Regel ausreichend, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die grundsätzliche Richtung vorgebe.