Begründung einer Mieterhöhung durch Gutachten

Ein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auch durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten begründen. Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof zu den daran zu stellenden Anforderungen mit Urteil vom 11.07.2018 (Az. VIII ZR 1369/7) Stellung genommen.

Demnach müsse der Sachverständige die Wohnung, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen beziehe, nicht zwingend vor Ort besichtigen. Die Begründung der Erhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.  

Ob der Mieter aber in die Lage versetzt werde, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hänge davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten Wohnung enthalte, nicht aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Die Quellen der Sachkunde seien zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch sei eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb als unzulässig abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen habe.

Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen unverbindlichen diesbezüglichen Hinweisen ergebe sich nichts anderes. Zwar heiße es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat.".

Dies bedeute jedoch nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung darstelle, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führe, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstelle, die geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.