Mängel am Gemeinschaftseigentum: Ansprüche durch Gesamt-WEG

Auch dann, wenn eine WEG aus mehreren Häusern und mehreren Untergemeinschaften besteht, können Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum nur durch die Gesamt-WEG geltend gemacht werden. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.02.2024 (Az. V ZR 132/23) ist die einzelne Untergemeinschaft dazu nicht befugt, auch wenn ihr Haus betroffen ist.

Untergemeinschaft

Im konkreten Fall war nach der Gemeinschaftsordnung für beide Häuser jeweils eine Untergemeinschaft gebildet worden, die auch jeweils eigenständige Eigentümerversammlungen durchführten. 

Das sei auch zulässig: Es könnten in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden.

Damit sei aber nicht gesagt, dass ausschließlich die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über sämtliche „ihrer“ Angelegenheiten eigenständig entscheiden dürften.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Das Gericht führt aus, dass die Vergemeinschaftung der Mängelrechte nur die Gesamt-WEG habe beschließen können. 

Aus Sicht der ordnungsgemäßen Verwaltung sei es erforderlich, dass ein gemeinschaftlicher Wille zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums gebildet werde. Ansonsten könnten Ansprüche ggf. nicht effektiv durchgesetzt werden oder der Schuldner unterschiedlichen Ansprüchen ausgesetzt sein.

Eine auf Mängel des "eigenen" Hauses beschränkte Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft hätte laut Bundesgerichtshof erhebliche Rechtsunsicherheiten über die Kompetenz zur Folge, da bei Beschlussfassung oft nicht klar sei, ob sich ein Mangel auf ein Haus beschränke. Denkbar sei ebenfalls, dass ein Haus einer Mehrhausanlage einen Sachmangel aufweist, die Mangelsymptome aber an einem anderen Gebäude der Anlage zum Vorschein träten. Es müsse aber von vornherein klar und eindeutig feststehen, wer die Beschlusskompetenz habe.

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