Gewerbe: Betriebskostenanpassung Schriftform

News vom 20.04.2014
Gewerberaum: Eine Klausel zur Anpassung der Betriebskosten unterliegt nicht der Schriftform.

Wie bekannt müssen in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag die wichtigen Vertragsinhalte für einen späteren Erwerber erkennbar sein. Fehlt es daran, besteht ein Mangel in der Schriftform nach § 550 BGB. Dies führt dazu, dass der Vertrag mit der kurzen gesetzlichen Frist kündbar ist.
Hier enthielt der Mietvertrag eine Anpassungsklausel für die Betriebskostenvorauszahlung. Der Mieter war der Ansicht, dass dies einen  Schriftformmangel darstelle, so dass der Mietvertrag vorzeitig kündbar sei.

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass die in einem Mietvertrag enthaltene einseitige Anpassungsklausel keinen Mangel der Schriftform darstellt.
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien
bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren,
dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 
Die Anpassungsklausel eröffnet einer Vertragspartei - dem Vermieter - in
zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption, nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

Der BGH bestätigt nochmals, dass sich gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben.
Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben.
Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Vertrags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des
Mietobjekts knüpfen.
Urteil des XII. Zivilsenats vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 -