Teilzahlung bei Kündigung wegen Zahlungsverzug

Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB liegt ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil wegen § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Ist wegen Zahlungsverzug des Mieters ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung enstanden, kann dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung an den Mieter ausgeschlossen werden. Eine Teilzahlung ist dagegen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2017 (Az. VIII ZR 193/16) nicht ausreichend. 

Der Gesetzgeber sei dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, schon dadurch entgegengekommen, dass er ihm die Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs eingeräumt habe. Der vertragsuntreue Mieter hätte es bei der Möglichkeit von Teilzahlungen sonst in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung dadurch zu entgehen, dass er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze des Übersteigens einer Monatsmiete verringert.

Nach Ansicht des Gerichts kommt es bei der Beurteilung, ob der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt, außerdem nicht auf einen berechtigterweise geminderte Miete an. Miete meine als Bezugsgröße immer die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, so dass diesbezüglich ein Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat vorliegen müsse.