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Mietmangel bei Baulärm vom Nachbargrundstück

News vom 19.11.2019
Mietmangel bei Baulärm vom Nachbargrundstück

Ist der Mieter zur Minderung berechtigt, wenn der von dem Nachbargrundstück ausgehende Baulärm durch den Vermieter selbst verursacht wird? Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.10.2019 (Az. 65 S 99/19) ist dies der Fall.  

Nach der Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB sei die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihr Tauglichkeit zu vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. 

Ein Mangel der Mietsache sei gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimme sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt. 

Anders verhalte es sich jedoch, wenn die vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärmbelästigungen nicht durch einen Dritten, sondern - wie hier - durch den Vermieter selbst verursacht würden, weil er der Bauherr ist. Die Mietminderung trete dann - der gesetzlichen Anordnung in § 536 Abs. 1 BGB gemäß - kraft Gesetzes ein. Unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung begründeten nur nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte und auch nur dann keinen zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit (als unwesentlich und ortsüblich im Sinne des § 906 BGB) hinnehmen müsse. 

Entscheidend sei also, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geräuschimmissionen hier nicht durch Dritte, sondern durch die Vermieterseite als auch Bauherrin verursacht würden. Der Umstand,  dass dringend benötigter Wohnraum geschafft würde, sei ohne Bedeutung, denn § 536 Abs. 1 BGB enthalte weder Verschuldens- noch sonst geeignete Elemente, die eine Berücksichtigung dieses Einwandes zuließen. 

Treten zur Minderung der Miete führende Belästigungen in unterschiedlicher Intensität oder periodisch auf, könne dem durch die Bemessung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.