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Unzulässige Mieterhöhungsklage

News vom 23.07.2019
Unzulässige Mieterhöhungsklage

Das Landgericht Berlin kommt mit Urteil vom 28.06.2019 (Az. 65 S 39/19) zu dem Ergebnis, dass eine Klage gegen den Mieter auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, wenn dem Vermieter kein Nachweis darüber gelingt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter auch zugegangen ist. 

Das Gericht führt aus, dass der Vermieter nach § 558b Abs. 2 BGB auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erst dann klagen könne, wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens der Mieterhöhung zustimme. Einem vorgerichtlich gar nicht zugegangenen Erhöhungsverlangen könne der Mieter mangels Kenntnis nicht zustimmen. Es werde - als empfangsbedürftige Willenserklärung - nicht wirksam, § 130 Abs. 1Satz 1 BGB. Hinzu komme, dass im Fall des fehlenden Zugangs auch die besonderen Prozessvoraussetzungen des § 558b Abs. 2 BGB nicht gegeben wären und die Klage damit unzulässig sei. 

Teilweise werde zwar unter Bezugnahme auf § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB vertreten, dass der fehlende Zugang eines Mieterhöhungsverlangens vor Klageerhebung im Zustimmungsprozess durch Einreichen eines Schriftsatzes nachgeholt werden könne, der eindeutig erkennen lasse, dass es sich um ein neues Erhöhungsverlangen handelt. Übersehen werde dabei aber, dass die „Heilung“ nach § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB dem Wortlaut der Regelung nach ein der Klage vorausgegangenes Erhöhungsverlangen verlange. Daran fehle es, wenn die Erklärung mangels Zugangs gar nicht abgegeben worden sei.

Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränke das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehle es an der Abgabe der Erklärung, sei das Nachholen oder die Mängelbehebung nicht möglich.