Kündigung des Vermieters wegen Berufsbedarf

Im mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 45/16) entschiedenen Fall hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage befasst, ob ein von der Vermieterin geltend gemachter Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemanns ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs.  1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung wurde im Ergebnis verneint, die Möglichkeit im Grundsatz aber bejaht. 

Da die Vermieterin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötige, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen wolle, sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Gleiches gelte für die Voraussetzungen der sog. Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da die Vermieterin schon nicht geltend gemacht habe, die bisher vom Mieter genutzten Räume ihrem Ehemann mietweise überlassen zu wollen.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass entgegen der noch in den Vorinstanzen vertretenen Ansicht ein Bedarf für die berufliche Tätigkeit nicht ohne Weiteres ein berechtigtes Interesse begründe, dass der gesetzlich ausdrücklich geregelten Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung gleichstehe. Denn mit den gesetzlichen Tatbeständen habe der Gesetzgeber selbst geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters habe, was die Rechtsprechung zu berücksichtigen habe.

Bei der hier relevanten Generalklausel sei es dagegen Aufgabe der Gerichte durch eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe. Da die Generalklausel eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasse, sei eine verallgemeinerungsfähige Betrachtung aber nicht möglich.

Auf Seiten des Vermieters sei hier zu beachten, dass sowohl der Wunsch, die eigene Wohnung zu Wohnzwecken zu nutzen, als auch die Absicht, diese für berufliche Zwecke zu verwenden, von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung geschützt werde. Auf Seiten des Mieters sei zu beachten, dass auch dessen Besitzrecht an der vermieteten Wohnung Eigentum im Sinne des Grundgesetzes darstelle. Im Falle der Kündigung gerieten damit zwei widerstreitende verfassungsrechtliche Eigentumsverbürgungen in Konflikt.

Der Gesetzgeber habe in Bezug auf den Vermieter eine Inhalts- und Schrankenbestimmung dahingehend vorgenommen, dass die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters voraussetze. Der Vermieter habe dem Mieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt und müsse damit angemessen auf dessen Belange Rücksicht nehmen.

Im Rahmen der Interessenabwägung sei allerdings zu Gunsten des Vermieters im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters geschaffene Härtereglung des § 574 BGB zu beachten, dass diese individuellen Härten erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Ausübung der Abwägung zu berücksichtigen sind.

Im konkreten Fall führe die Einzelfallabwägung dazu, dass dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein Nachteil von einigem Gewicht entstehen müsste. Dies war hier aber nicht der Fall.  

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