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Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

News vom 21.08.2019
Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind mit dem Grundgesetz vereinbar. Das hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 18.07.2019 entschieden (Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).

§ 556d BGB sieht vor, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze also wirksam.

Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen. 

Die genannten Vorschriften greifen nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zwar in das Eigentumsgrundrecht ein, seien jedoch eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums.

Es liege im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Eigentumsgarantie gebiete nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber könne einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechterten. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssten Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und könnten nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt. 

Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleiste, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen könne, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes erforderten. 

Die Folgen für Vermieter würden abgemildert, da die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf. Im Übrigen gewährleisteten die gesetzlichen Geltungsausnahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethöhenregulierung auch in deren Anwendungsbereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete. 

Als Unterscheidungskriterium sei die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen. Nach § 558 Abs. 2 BGB werde sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt.