Achtung: Neue Vorgaben für Annoncen

Neue Pflichten für Vermietungsanzeigen bei Neuvermietung!

Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getre­ten, die am 21. November im Bundesgesetzblatt verkündet wurde. Sie gilt sowohl für Be­stands- als auch Neubauten. Vor allem sieht sie verschärfte Anforderungen für Energie­ausweise vor. Diese betreffen grundsätzlich ab sofort alle Vermieter, die in kommerziellen Medien inserieren. Aufgrund einer Übergangsregelung gilt ein Verstoß dagegen erst ab dem 01.01.2015 als Ordnungswidrigkeit. Zu Einzelheiten der Haftungsrisiken siehe unten. Den Gesetzestext finden Sie am Ende des Beitrages.

Der zukünftige Energieausweis wird verändert. Die energetischen Kennwerte wer­den künf­tig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt. Hinzu kommen die von Haushaltsgeräten bekannten neun Effizienzklassen, Skala von A+ (niedriger Energiebe­darf/-verbrauch) bis H (hoher Energiebedarf/-verbrauch).

Die Änderung gilt nur für neu ausgestellte Ausweise. Die vorhandenen Energieaus­weise ohne Angabe der neuen Effizienzklassen behalten ihre Gültigkeit. Ob sich dadurch eine bessere Darstellung der Immobilie ergibt, ist noch umstritten.

Wichtig ist aber, dass Verkäufer und Vermieter den Energieausweis künftig bei der Besich­tigung vorlegen müssen, bisher nur auf Anfrage. Nach Abschluss des Vertrags muss der Ausweis dann unverzüglich an den Käufer bzw. Mieter übergeben werden - zumindest in Kopie. Ganz neu ist, dass die wichtigsten ener­getischen Kennwerte aus dem Energieaus­weis schon in einer kommerziellen Immo­bilienanzeige genannt werden müssen.

Notwendige Angaben in Vermietungs- und Verkaufsanzeigen:

Allgemeiner Hinweis:

Voraussetzung sind die Vorgaben, dass die Angaben nach der Anlage 6 (Muster Emergie­ausweis für Wohngebäude bzw. Anlage 7 Muster für Nichtwohngebäuden) zu machen sind.

Da Adresse und Gebäudetyp spätestens bei der Besichtigung bekannt werden, sollten mindestens folgende Angaben in den Anzeigen enthalten sein:

Notwendige Angaben         Kürzel*

- Baujahr Gebäude            BjG

- Baujahr Wärmeerzeuger  BjW

- Energieträger                  ET

- Ausweisart Energieausweis: Verbrauchsausweis/Bedarfsausweis

                                       EA B oder V

- Energiebedarf in kWh      EB

Abkürzungsvorschläge mit Erklärung*

• BjG 1960 Baujahr Gebäude 1960

• BjW 1995 Baujahr Wärmeerzeuger 1995

• ET Gas Energieträger Gas

• EA B (bzwV) Energieausweisart Bedarfsausweis (oder Verbrauchsausweis)

• EB 75 Energiebedarf gemäß Ausweis 75 Kilowattstunden /m²*a)

• EE E Energieeffizienzklasse A+-H (bei neuen Ausweisen ab 2014). A+ ist Passivhaus, A ist Neubau 2016, D und E entspricht etwa einer sanierten Immobilie, H etwa ei­ner seit Jahrzehnten nicht sanierten Immobilie.

*Haftungshinweis: Soweit Abkürzungen bei Anzeigen verwendet werden, müssen diese für den Verbraucher grundsätzlich eindeutig sein. Leider hat der Gesetzgeber kein offiziel­les Abkürzungsverzeichnis erstellt. Welche Abkürzungen nicht irreführend im Sinne des Wett­bewerbsrechts sind, wird sich daher erst im Laufe der nächsten Jahre durch die Recht­sprechung ergeben. Die Abkürzungsvorschläge werden daher ohne Gewährleistung vor­geschlagen und sind zur Sicherheit auszuschreiben, sollten keine entsprechende Auf­nahme in das Abkürzungsverzeichnis auf der Anzeigenseite durch die herausgebende Pu­blikation erfolgen.

Textbeispiel:

Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,-0 BK 120,-, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben EnEV: BjG 1930, BjW 2000, ET Gas, EA B, EB 75, ab sofort (0123/123456)

Ausführliches Textbeispiel:

Ruhige Altbauwohnung, renoviert, 4 ZKB, Balkon, 75 qm, KM 525,-0 BK 120,-, gepflegtes Mehrfamilienhaus, Angaben gemäß EnEV 2014: Baujahr Gebäude 1930, Baujahr Wärme­erzeuger 2000, Energieträger Gas, Energiebedarfsausweis, Energiebedarf 75 kwH, frei ab sofort (0123/123456)

Entsprechende Angabemöglichkeiten sollten in Onlineanzeigen vorhanden sein, so dass keine zusätzlichen Kosten entstehen. Nicht alle Anbieter weisen bereits jetzt auf die neue Regelung hin und warten wohl die Übergangszeit ab. Für Printmedien dürften die ausführ­lichen Angaben ohne Abkürzungen aus Kostengründen unzumutbar sein.

Übergangsregelung für Ordnungswidrigkeiten

Wenn ab 01. Mai 2014 eine Anzeige ohne die Pflichtangaben geschaltet wird, handelt man noch nicht ordnungswidrig. Dies deshalb, weil der Gesetzgeber zwar in § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV die Ordnungswidrigkeit bestimmt hat, aber in Abschnitt 7 Artikel 3 in der Regelung zum Inkrafttreten eine Toleranzzeit bis zum 1. Mai 2015 nur für diesen Tatbestand einge­fügt hat. Erst danach handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die bis zu 15 000 EUR kosten kann.

Welche Gefahr besteht, wenn man sich auf die Übergangsregelung verläßt?

Die EnEV sieht zwar vor, dass die Verpflichtung erst ein Jahr nach Inkrafttreten gilt. Den­noch könnte von Anwaltsseite eine kostenunterlegte Abmahnung ausgesprochen werden. Insbesondere Makler laufen Gefahr, nach § 5a Abs. 2 UWG (Vorenthalten von wesentlichen Informatio­nen) abgemahnt zu werden. Abmahnungen können von Abmahnvereinen, bekannten Abmahnkanzleien, aber auch von Mitbewerbern erfolgen. Möglich könnte dies sein, da das Gesetz die Wesentlichkeit der Angaben voraussetzt, nur die Ordnungswidrigkeit erst nach einem Jahr eintreten lässt.

In Anzeigen oder Verträgen sollte darauf geachtet werden, dass die Angaben keine zuge­sicherten Eigenschaften darstellen. Das bedeutet, dass in den Anzeigen oder Verträgen der Hinweis enthalten sein muss, dass es sich dabei um Angaben aus dem Energieaus­weis handelt. In Verträgen sollte weiter darauf hingewiesen werden, dass mit diesen Anga­ben keine zugesicherte Eigenschaft verbunden ist. Nur dadurch lässt sich eine mögliche zivilrechtliche Haftung vermeiden.

§ 16 II 1

(2)

Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft wer­den, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichti­gung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieaus­weis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Ener­gieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstän­digen Nutzungseinheit.

§ 16a

1)

Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieaus­weis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

-

die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchs­ausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,

-

den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endener­gieverbrauchs für das Gebäude,

-

die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

-

bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

-

bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsauswei­sen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endener­gieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

2)

Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasing­geber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

3)

Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.

Gesetzestext Ordnungswidrigkeit und Übergangsregelung:

§ 27 Abs. 2 Nummer 6 EnEV

2) Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Absatz 1 Nummer 2 des Energieeinspargesetzes han­delt, wer vorsätzlich oder leichtfertig

- 6. entgegen § 16a Absatz 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind,

Artikel 3 Inkrafttreten

1) Diese Verordnung tritt vorbehaltlich des Absatzes 2 am 1. Mai 2014 in Kraft.

2) § 27 Absatz 2 Nummer 6 dieser Verordnung tritt am 01. Mai 2015 in Kraft.