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Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht

News vom 19.08.2019
Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht

Schönheitsreparaturen und vertragsgemäßer Gebrauch im Gewerberaummietrecht: Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat hierzu mit Urteil vom 30.07.2019 (Az. 24 U 104/18) eine Entscheidung getroffen, die sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Wohnraummietrecht orientiert.  

Zunächst wird festgestellt, dass nach der Vorgabe des Bundegerichtshofs dem Vermieter die Beweislast dafür obliege, dass eine Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses keine Mängel aufwies, wenn der Mieter geltend mache, dass ein Schaden bereits bei Übergabe der Mietsache vorhanden gewesen sei.  

Im konkreten Fall lautete eine Klausel im Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Räume nach Beendigung der Mietzeit „im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand“ zu übergeben habe. Dabei sei das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung grundsätzlich anzunehmen, wenn vom Vermieter ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text verwendet werde. Der Mieter habe den Gewerberaum unrenoviert übernommen.

Werde ein Mietobjekt unrenoviert übergeben, der Mieter indes zur Herstellung eines bestimmten Zustands verpflichtet, dann sei eine formularvertragliche Überwälzung dieser Herstellungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam. Vom Rechtsgedanken vergleichbar sei dies mit der formularvertraglichen Überwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wohnraummietecht auf einen Mieter, der ein nicht renoviertes Objekt übernommen habe und dem der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, indem er ihn so stelle, als habe er ihm eine renovierte Wohnung überlassen. 

Ein solcher Mieter werde letztlich dazu verpflichtet, ein Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten habe. Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB, wonach im Grundsatz der Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich sei,sei mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Denn dem Mieter werde nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. 

Diese vom Bundesgerichtshof im Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung sei auch im Bereich der Gewerberaummiete anwendbar. 

Der Vermieter trage die Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert werde. Überbürde er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trage er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört werde.