Fristlose Kündigung eines Hotelmietvertrags: Abmahnung und Folgen

Im Urteil vom 20. März 2026 (Az. 14 U 128/25) hat das OLG Karlsruhe über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines langfristigen Hotelmietvertrags entschieden – und dabei grundlegende Fragen zum vertraglichen Abmahnerfordernis sowie zur Doppelfunktion einer unwirksamen Kündigung geklärt.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Hotelbetreiberin mietete seit 2021 ein Hotelgebäude mit 153 Zimmern auf Basis eines Mietvertrags mit 25-jähriger Festlaufzeit. Ab März 2024 häuften sich Zahlungsrückstände bei den monatlichen Mieten. Nach einer Abmahnung im Oktober 2024 und ausbleibender Novembermiete sprach die Vermieterin am 7. November 2024 die fristlose Kündigung aus – ohne zuvor eine qualifizierte Abmahnung im Sinne der Vertragsklausel erteilt zu haben. Weitere fristlose Kündigungen folgten im April, Juni, Juli und August 2025, als sich die Rückstände auf über 700.000 Euro auftürmten.

Vertragliches Abmahnerfordernis modifiziert das gesetzliche Kündigungsrecht

Das Oberlandesgericht stellt klar, dass die Vertragsklausel, die eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nur „nach vorangegangener schriftlicher Abmahnung" erlaube, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziere. Ohne vorherige qualifizierte Abmahnung sei die Kündigung vom 7. November 2024 daher unwirksam gewesen. 

Sinn und Zweck der Klausel sei es, der Mieterin bei einem derart langfristigen und existenzprägenden Vertrag die Konsequenzen anhaltender Rückstände vor Augen zu führen, bevor eine fristlose Kündigung ausgesprochen werde.

Unwirksame Kündigung gilt als vertragliche Abmahnung

Allerdings: Das Oberlandesgericht wertet die unwirksame Kündigung vom 7. November 2024 als das vertraglich geforderte Abmahnungsäquivalent. Denn durch den Ausspruch der fristlosen Kündigung sei der Hotelbetreiberin in aller Deutlichkeit vor Augen geführt worden, dass weitere Zahlungsrückstände nicht mehr geduldet würden.

Damit sei das Abmahnerfordernis für die nächste Kündigung erfüllt gewesen. Die darauffolgende fristlose Kündigung vom 7. April 2025 – bei einem Rückstand von über 217.000 Euro – sei daher wirksam und beendete das Mietverhältnis.

Kein Verstoß gegen Treu und Glauben

Die Berufung auf die Kündigung sei auch nicht treuwidrig gewesen. Die Zahlungsrückstände überstiegen bei Weitem eine Monatsmiete, seien nicht vollständig ausgeglichen worden und setzten sich in der Folgezeit weiter fort. 

Das wirtschaftliche Interesse der Mieterin am Fortbestand des Hotelbetriebs vermochte das Interesse der Vermieterin an vertragsgemäßen Zahlungen nicht zu überwiegen.

Automatische Beendigung des Hotelausstattungsvertrags

Parallel zum Hotelmietvertrag hatte die Mieterin mit einer Tochtergesellschaft der Vermieterin einen gesonderten Mietvertrag über die Hotelausstattung geschlossen.

Dieser enthielt eine Klausel, wonach er automatisch ende, sobald der Hotelmietvertrag aus welchem Grund auch immer erlösche.

Mit Wirksamkeit der Kündigung vom 7. April 2025 endete damit auch der Ausstattungsvertrag – ohne gesonderte Kündigung. Die Mieterin wurde zur Herausgabe sowohl der Hotelräume als auch der gesamten Ausstattung verurteilt.

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