Mieterhöhung bei unvollständiger Modernisierung

Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.01.2017 (Az. 2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann.

Nach der Entscheidung des Gerichts setze eine entsprechende Mieterhöhung voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen sei. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens könne aus Mieterschutzgründen auch nicht etwa auf Grund eines geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahmen abgewichen werden. Denn würde man dem Vermieter die Möglichkeit einer solch frühen Mieterhöhung zubilligen, müsse der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der Vorteil der Modernisierung und damit die Grundlage der Mieterhöhung eintrete.

Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt sei zwar möglich, aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen bestehe, die der Mieter getrennt nutzen könne und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehalte. Wolle der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, müsse sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. Von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme müsse dagegen ausgegangen werden, wenn diese nach Art, Umfang und Willen des Vermieters in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolge.

Dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten stehe jedoch nicht entgegen, wenn noch Restarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen seien. Entscheidend sei, dass die Wohnung wieder durch den Mieter nutzbar und eine tatsächliche Verbesserung auf Grund der Modernisierung eingetreten sei.