Verlängerung des Mietvertrages über Gewerberaum

Dem Oberlandesgericht Dresden lag im mit Urteil vom 15.08.2018 (Az. 5 U 539/18) entschiedenen Fall ein Gewerberaummietvertrag vor, in dem eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption aufeinandertrafen, der Vermieter jedoch einer Verlängerung widersprochen hatte und der Mieter die Verlängerung ausgeübt hatte.  

Konkret lautete die vertragliche Regelung: 

„1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.

2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.

3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre.".

Die klagende Vermieter hatte vorgetragen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund ihrer Kündigung beendet worden, die Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ausschließe.

Das Oberlandesgericht gibt der Mieterseite Recht. Es könne nicht angenommen werden, dass das Optionsrecht für den Mieter davon abhängig sein solle, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon gemäß  Ziffer 2 um 10 Jahre verlängert hätte. Es sei kein Grund erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach Ziffer 2 wegen Kündigung des Vermieters  um weitere 10 Jahre verlängert habe, dazu führen solle, dass der Mieter sein in Ziffer 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben könne. Ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, über eine Kündigung nach Ziffer 2 das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht auszuhebeln.

Es sei aber das Wesen eines Optionsrechtes, dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt werde, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen.