Abgrenzung Wohnraum-/Gewerberaum

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 13.01.2021 (Az. VIII ZR 58/20) wieder einmal mit der Frage der Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummietrecht befassen müssen. 

Konkret wurden durch eine Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) 8 Wohnungen angemietet, die dann zu Wohnzwecken weitervermietet wurden. Es stellte sich daher die Frage, ob bereits im Vertrag zwischen Vermieter und der Gesellschaft Wohnraummietrecht anwendbar ist, was im Ergebnis verneint wurde. 

Wann also ist Wohnraummietrecht anwendbar und wann nicht?

Es kommt auf den Vertragszweck an 

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, sei nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge.

Gehe der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermiete oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlasse, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Stehe demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, sei allgemeines Mietrecht maßgebend.

Der Vertragszweck ist durch Auslegung zu ermitteln

Welcher Vertragszweck im Vordergrund stehe, sei durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Beispielsweise könne eine juristische Person Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten, weil sie eigenen Wohnbedarf nicht haben könne. Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. 

Der Zweck sei in solchen Fällen darauf gerichtet, die angemieteten Räume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Dafür spreche häufig auch eine vertragliche Klausel, nach der unter anderem die Erlaubnis zu einer Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte erteilt werden. 

Auf die Bezeichnung oder Überschriften von Wohnraummietverträgen komme es dagegen wegen der Maßgeblichkeit des verfolgten Zweckes nicht an. 

Zwar könne bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen, tragfähige Rückschlüsse ließen sich daraus aber in der Regel nicht ziehen. In der Regel habe der Vermieter in solchen Fällen ersichtlich auch kein Interesse daran, seine Kündigungsmöglichkeiten gegenüber des Mieters bzw. Hauptmieters den weitgehenden Einschränkungen des Wohnraummietrechts zu unterwerfen.  

Den Volltext des Urteils finden Sie hier.